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집값 하락 속도가 가파르고 바닥조차 알 수 없는 상황에서 상대적으로 비싼 대출이자를 감당하기 버겁다면 보금자리주택이나
장기전세주택, 신혼부부주택을 노려봐도 좋다.
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올
해 상반기까지는 계속해서 경기가 악화될 것이란 전망이 이어지면서 대다수 서민들의 한숨이 더욱 깊어지고 있다.
그나마 집 한 채라도 갖고 있던 이들도 자고 나면 떨어지는 집값과 통장에서 꼬박꼬박 빠져나가는 대출이자를 바라보며
밤잠을 설치기 일쑤다.
급기야 집의 크기를 줄여 이사하거나 어렵게 마련한 집을 팔고 전세로 ‘다운사이징’하는 경우도 적지 않게 발생하고 있다.
그러나 한편에선 이런 때일수록 내 집 마련에 적기라는 시각도 있다.
집값이 큰 폭으로 떨어진 지금 사놓으면 경기가 풀렸을 때 그만큼 큰 차익을 노릴 수 있기 때문이다.
여유자금이 있는 투자성 주택구매라면 고민이 덜할 것이다.
그러나 전 재산을 끌어모으고 대출까지 받아야 하는 실수요자라면 불안한 부동산 시장에서 대출까지 받아가며 집을 사야할지
고민이 많을 수밖에 없다.
무주택자
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집값이 하락하는 요즘이 내 집 마련 적기라는 시각도 있다.
집값이 큰 폭으로 떨어진 만큼 경기가 풀렸을 때 높은 차익을 얻을 수 있기 때문이다.
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전문가들은 요즘처럼 집값 하락 속도가 가파르고 바닥을 알 수 없는 상황에서 상대적으로 비싼 대출이자를 감당하기 버겁다면
보금자리주택이나 장기전세주택(SHift), 신혼부부주택을 노려봐도 좋다고 말한다.
보금자리주택은 2018년까지 총 150만 가구(분양 70만 가구, 임대 80만 가구)가, 신혼부부주택은 올해만 5만 가구(분양 2만 5천
가구,임대 2만 5천 가구)가 쏟아져 나올 예정이다.
이에 따라 무주택자가 내 집을 마련할 수 있는 기회가 상대적으로 높아질 전망이다.
보금자리주택
보금자리주택은 대한주택공사나 지자체 등 공공기관이 기존의 도시 외곽에서 벗어나 수요가 많은 도심과 그린벨트 등 도시 주변에
주택을 직접 건설해 저렴한 분양가에 무주택 서민과 저소득층에게 공급하는 주택이다.
오는 6월까지 시범지구가 지정되면 하반기부터 첫 분양을 시작하게 된다.
정부는 2018년까지 연간 50만 가구씩 전국에 500만 가구의 주택(수도권 300만 가구, 지방 200만 가구)을 공급할 예정이다.
전체 물량 중 중소형 이하로 공급되는 주택 300만 가구의 절반인 150만 가구는 서민들을 위한 보금자리주택으로 건설된다.
구체적으로는 중소형 분양주택 70만 가구(47%)와 임대주택 80만 가구(53%)가 공급될 예정이다.
중소형 분양주택은 전용 85m2(25.7평) 이하로 일반 민영아파트 85% 수준의 가격에서 공급된다.
정부는 분양가를 대폭 낮출 수 있도록 국민임대주택특별법 개정을 통해 보금자리주택 단지의 평균 용적률을 현행 160∼170%에서
200% 수준으로 높이고, 녹지율도 현행 25% 수준에서 22% 수준으로 낮춰 평촌 등 1기 신도시와 같은 쾌적한 주거환경을 갖춘다는
계획이다.
또 택지에 대한 토지보상 시기를 앞당겨 보상금을 낮출 예정이며, 공사 도급 구조를 3단계에서 2단계로 줄여 직할공사를 한다는
방침이다.
중소형 분양주택의 청약조건은 일반분양 조건과 동일하다.
다만 본청약보다 1년 먼저 사전예약제를 통해 원하는 조건에 맞춰 가청약할 수 있다.
사전예약제는 인터넷을 이용해 수요자들이 입주 시기, 분양가, 면적 등을 선택할 수 있고, 경쟁을 통해 예비당첨자를 뽑는 방식으로
하반기부터 시범적으로 실시된다.
이후부터는 상반기와 하반기에 걸쳐 연2회 사전예약을 할 수 있게 된다.
임대물량을 제외한 중소형 분양주택에 한해 실시되며, 신혼부부 등 특별공급에 대해선 사전예약제 실시 여부가 아직 결정되지 않았다.
그러나 신혼부부 청약조건이 충족된다면 특별공급 기간 내에 청약하는 것은 가능하다.
임대주택은 공공임대(10년 임대)와 장기전세(10∼20년 임대) 30만 가구, 장기 임대(30년 이상) 50만 가구 등 다양한 주택유형이
선보인다. 10년 공공임대주택은 지분형 임대주택 방식으로 공급되며, 임대 후 분양 전환이 가능하다.
지분형 임대주택은 입주자가 최초로 분양받을 때 지분을 30%만 갖고 나머지 지분에 대해선 입주 후 연차에 따라(4년차 20%,
8년차 20%, 10년차 30%) 추가로 취득하는 방식이다.
지분을 전부 차지하기 전까지 입주자의 지분을 제외한 나머지에 대해선 국민주택기금 구입자금 대출금리(5.2%) 수준의 임대료만
납부하면 된다.
장기전세임대주택(10∼20년 임대)은 장기 전세형으로 매월 임대료 부담이 없으며, 임대 후 분양 전환이 가능하다.
다만 10∼20년간 전세 거주자에게 공급할지, 혹은 일반에 재분양할 지에 대해선 아직까지 논의중이다.
분양 전환 여부에 따라 장기전세주택과 차별화되며, 청약요건은 장기전세주택과 동일하게 적용될 예정이다.
장기임대주택은 국민임대와 영구임대로 분류되는데, 국민임대주택은 최장 30년간 거주할 수 있으며, 소득에 따른 차등임대료제와
전.월세 선택제가 도입될 예정이다.
시세의 60∼70% 수준으로 공급한다는 계획이다. 영구임대주택은 장기임대주택 전체 물량의 10만 가구가 기초생활수급자 등
최저소득층을 위해 마련되며 재정지원을 통해 시세의 30% 수준에서 공급된다.
임대주택의 입주자격은 현재 임대를 공급받기 위한 조건과 동일하다.
물론 임대주택의 유형에 따라 자격이 다르지만 전용 85m2 이하의 임대주택을 원한다면 청약저축 가입이 필수다.
단, 청약저축은 가입기간, 납입총액, 횟수 등의 순차제를 따르기 때문에 가입을 원한다면 가능한 한 서둘러야 한다.
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정부는 2018년까지 연간 50만 가구씩 전국에 500만 가구의 주택을 공급할 예정이다. 사진.황광모 기자
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장기전세주택(SHift, 시프트)
2007년 서울시가 처음 선보인 장기전세주택은 SH공사가 중산층과 실수요자를 위해 마련한 신개념 주택으로, 주변 전세 시세의
80% 수준에서 공급되며 최장 20년까지 내 집처럼 살 수 있는 주택이다.
전세금의 인상 폭을 매년 5% 이내로 제한해 안정성이 보장되지만 입주기간 내에 소득이 증가하는 등 자격요건을 벗어나면
임대보증금이 인상된다. 소득에 따라 강제퇴거는 없지만 자동차, 토지 요건을 벗어나면 퇴거 명령을 받게 된다.
입주자격은 전용 60m2 미만의 경우 도시근로자 평균 소득의 70% 이하, 개별공시지가 기준 5천만 원 초과의 토지나 현재 가치
2천200만 원 초과의 자동차를 보유해선 안 된다. 또 무주택 세대주로 청약저축 가입자여야 한다.
단, 전용 60m2 미만의 재건축은 국민주택기금의 지원을 받지 않으므로 소득 수준에 제한이 없고 청약저축도 필요 없다.
전용 60m2 이상∼85m2 이하의 경우 역시 무주택 세대주로 청약저축 가입자여야 하며 소득 수준에 관계없이 청약할 수 있다.
전용 85m2 이상의 경우 역시 소득 수준에 관계없이 청약할 수 있지만 청약예금 가입자 대상이어야 한다.
신혼부부주택
지난해 7월 도입된 신혼부부주택은 젊은 부부들에게 안정적인 주거환경을 제공하기 위해 전용 60m2 이하(임대 85m2 이하)
소형 주택의 일반 공급물량 중 10∼30%를 우선 분양하는 제도다.
신혼부부라고 모두 청약할 수 있는 것은 아니며 개정안에 따라 1월 1일부터 청약조건도 완화됐기 때문에 바뀐 내용을 꼼꼼히
살펴야 한다.
우선 결혼한 지 5년 이내에 자녀(입양도 가능)가 1명 이상 있는 무주택자만 신청 가능하다.
자녀 요건에 따라 결혼 3년 이내이면서 출산을 한 부부는 1순위, 3∼5년 이내 출산한 부부는 2순위가 되며, 청약자 순위가 동일하면
자녀가 많을수록 우선권을 갖게 된다. 무자녀 신혼부부들은 3순위에 청약이 가능하다.
소득도 중요한 요건 중 하나로 이번 개정안을 통해 소득기준 자격이 완화된다.
외벌이 부부는 전년도 도시근로자 월평균 소득의 70%(2008년 기준 3천85만 원) 이하에서 100%(4천410만 원) 이하로 상향 조정되고,
맞벌이 부부는 100%(4천410만 원) 이하에서 120%(5천292만 원) 이하로 완화됐다.
청약저축 가입기간 자격도 12개월 이상에서 6개월 이상, 납입횟수도 12회 이상에서 6회 이상으로 단축됐다.
별도의 신혼부부용 청약통장이 필요없으며, 현행 청약예금 및 청약부금, 청약저축으로 가능하다.
국토해양부 관계자는 “지난해 공급됐던 신혼부부주택이 저조한 청약 결과를 보인 데다 ‘소득기준이 지나치게 낮다’
‘자녀가 없는 부부들도 청약할 수 있게 해달라’ 등의 민원이 끊이지 않아 신혼부부주택 제도의 실효성을 제고하고 청약을 보다
활성화하기 위해 지난해 11월말 이를 개정키로 했다”고 설명했다.
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지분형 임대주택은 입주자가 최초로 분양받을 때 지분을 30%만 갖고 나머지 지분에 대해선 입주 후 연차에 따라 추가로
취득하는 방식이다. 사진.서명곤 기자
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중소형 아파트
지난해에 이어 올해도 중소형 아파트의 인기가 이어질 것으로 보인다.
최근 몇 년간 주택 건설사에서 수익성이 좋은 중대형 위주로 공급하다 보니 소형 물량이 부족해 희소성이 부각되고 있기 때문이다.
하지만 지난해 11.3 대책을 통해 소형 주택 의무비율이 완화되면서 소형 물량공급은 앞으로 더 줄어들 전망이다.
부동산뱅크 최영주 연구원은 “핵가족화로 인해 나 홀로 가구가 늘고 있는 추세여서 중소형 주택 선호는 앞으로도 이어질 것으로
보인다”며 “중소형 아파트 중에서도 회전율이 좋은 대단지나 역세권 단지를 노려볼 만하다”고 말했다.
다만 부동산뱅크가 최근 5년간 공급(예정)된 아파트를 조사한 결과, 올해 총18만8천651가구(1월 5일 기준)로 집계됐다.
이 중 중소형(전용 85㎡ 이하)은 5만4천481가구이며, 중대형(전용 85㎡ 초과)은 13만4천170가구로 올해 중소형은 5년 새 최저
물량을 기록했다.
그러나 부동산뱅크가 서울 및 수도권 지역의 중소형(전용 85m2 이하)과 중대형 아파트(전용 85m2 초과)의 3.3m2당 평균매매가를
살펴본 결과, 지난해 12월 마지막 주 기준 1천105만 원으로 2007년 12월 대비 4.15% 상승했다.
반면, 중대형은 1천632만 원에서 -5.21% 내려 경기침체 속에 중소형 아파트가 강세임을 보여줬다.
조합아파트
경기침체로 아파트 분양시장이 꽁꽁 얼어붙고 있지만 조합아파트 등 다양한 형태의 아파트는 수요자들의 시선을 여전히
사로잡는다. 조합아파트는 무주택자들로 구성된 지역주민이 조합을 결성하고, 공동으로 용지를 매입해 아파트를 분양받는 사업이다.
조합원 자격요건이 까다롭지만 청약통장이 필요 없고 계약 후 바로 전매가 가능한 데다 일반 분양보다 저렴한 가격에 내 집
마련이 가능하다는 장점이 있다.
또 조합아파트 잔여분이 20가구 미만일 경우엔 사업승인이 필요 없이 일반 분양으로 전환할 수 있다.
그러나 최근 일부 사업장에서 공사기간이 지연되고 추가부담금 분쟁이 발생하는 등 사업에 차질이 빚어지는 일이 종종 일어나고
있어 주의해야 한다. 따라서 조합아파트에 관심 있는 수요자라면 투자시 다음과 같은 사항에 반드시 유의하도록 한다.
토지매입.조합원 모집현황 확인
조합원 모집이 늦춰지면 사업이 지연되고 이로 인해 입주 시기도 예정보다 늦춰질 수 있다.
즉 토지를 얼마나 확보했는가의 문제는 사업진척의 중대한 변수로 작용한다.
현행 주택법에 따르면 개별조합원이 모여 100% 토지매입을 완료해야 사업승인이 가능하다.
하지만 최근 국회에서 조합이 사업부지의 80% 이상만 매입하면 사업승인이 가능하도록 개정안을 검토하는 중이다.
추가부담금 발생 여부
간혹 일부 토지소유자들의 ‘알박기’나 사업지연에 따른 공사비 추가부담으로 당초 분양가보다 더 비싸지는 일이 생기곤 한다.
‘알박기’란 재개발 예정지역 내의 중요한 지점에 미리 땅을 사놓고 개발업자로부터 많은 돈을 받고 파는 행위를 말한다.
또 조합운영을 위해 필요한 업무추진비가 분양대금에 포함돼 있는지, 아니면 별도로 납부해야 하는 지도 확인한다.
해당지역 내 건축물 노후도 확인
조합아파트 설립 요건을 충족시키려면 해당지역 내 20년 이상 경과한 건축물이 3분의 2 이상 되거나 20년 이상 지난 건축물이
2분의 1이면서 15년 이상 경과한 다세대.다가구 주택이 30% 이상 돼야 한다.
몇 년 전 서울 신길동에서 조합설립 인가가 나지 않은 조합아파트에 대출해 줬다가 노후도가 충족되지 않아 사업추진이
불가능했던 경우가 있었음을 잊지 말아야 한다.
시공능력 우수한 대형 건설사
조합아파트는 일반아파트와 달리 각 조합원에게 부과되는 제세공과금(취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세 등)을 제외한
모든 공사비용을 시공사에서 책임지게 돼있다.
이 때문에 자금력이 부족한 건설사의 경우 자칫하면 공사 진척이 어려워질 수 있다.
조합아파트도 일반아파트와 마찬가지로 입주 때까지 시공 보증을 받지만 사전에 시공사의 재무상황과 견실성을 반드시
알아봐야 한다.
현장 확인
주변시세 및 입지여건 등도 반드시 따져봐야 한다. 최근 경기침체로 대부분의 아파트 가격이 하락해 있거나 계속해서
떨어지는 상황이기 때문에 주변시세를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.
또 인근에 교통이나 편의시설 등 주거생활에 필요한 인프라가 제대로 갖춰져 있는지, 산업단지나 교통여건 등 또 다른
개발호재가 있는지 등은 직접 발품을 팔아야만 정확히 알 수 있다.
오피스텔
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조합아파트는 무주택자들로 구성된 지역주민이 조합을 결성하고, 공동으로 용지를 매입해 아파트를 분양받는 사업이다.
사진.황광모 기자
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지난해 오피스텔이 큰 인기를 끌면서 그 열기가 올해까지 이어질지 관심의 대상이 되고 있다.
부동산뱅크가 2009년 전국 분양 예정인 오피스텔을 조사한 결과, 총 5곳 715실(일반분양 총 5곳 585실)인 것으로 집계됐으며,
2007년에는 2천49실, 2008년에 5천745실로 최근 2년에 비해 그 수는 매우 줄어든 것으로 나타났다.
하지만 희소성 여부만으로 오피스텔 구입을 결정했다간 자칫 손해를 볼 수 있으므로 장단점을 모두 살펴보는 지혜가 어느 때보다
필요하다.
오피스텔의 장점은 아직까지 공급에 비해 수요가 많으며, 적은 비용으로 구입할 수 있으며, 투자수익과 임대수익 두 가지를
노릴 수 있다는 점이다.
특히 최근 ‘나 홀로족’이 늘어나면서 학교나 직장과 가까운 역세권 소형 오피스텔을 중심으로 인기가 꾸준히 이어지고 있는 점에
주목할 만하다.
이 같은 현상은 앞으로도 당분간 지속될 것으로 보인다.
그러나 오피스텔은 국내 경제상황과 연관되는 부분이 많기 때문에 최근의 경제성장률을 감안할 때 과거 몇 년과 같은 인기가
이어질 것인가에 대해선 좀 더 신중히 지켜볼 필요가 있다.
한편 올 상반기부터는 상가와 오피스텔이 최초 분양될 경우, 토지거래 허가대상에서 제외될 예정이고, 9.19 대책을 통해 바닥 난방
허용면적도 전용면적 50m2에서 60m2로 늘어남에 따라 오피스텔 시장에 새로운 호재가 될 것으로 보인다.
따라서 올해 오피스텔 구입을 고려하고 있는 수요자라면 투자수익보다 임대수익에 초점을 두고 역세권 소형 오피스텔을 중심으로
노리는 것이 좋을 듯하다.
그밖에 오피스텔을 구입할 때는 임대수익률이 좋고 회전율이 좋은 지역을 선택해야 하며, 업무용으로 등록해 사업자 등록을
하면 분양가에 포함된 부가세를 환급받을 수 있는지 여부 등도 살펴보도록 한다.
강윤경 기자 | bookworm@yna.co.kr
