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유망지역 급매물 노려라
정책 따라 변하는 부동산 전략
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새롭게 도입되는 부동산 정책들이 규제완화를 바탕으로 속속 시장에 도입됨에 따라 정책변화로 인한 수혜 단지를 노려볼 만하다.
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입주를 시작한 서울의 재건축 아파트 단지. 서울, 수도권 전 지역이 투기과열 지구에서 해제되면서 신규분양 아파트뿐 아니라
미분양 아파트들까지 수혜를 받을 것으로 예상된다. 사진.황광모 기자
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최
근 부동산 경기침체로 건설업계가 IMF 이후 최대 위기를 맞고 있다.
이에 정부는 2008년 6월부터 부동산과 관련해 다양한 규제완화 정책을 쏟아내고 있다.
하지만 시장은 여전히 하락세를 벗어나지 못하고 있어 투자심리가 극도로 위축된 상태다.
하지만 새롭게 도입되는 정책들이 규제완화를 바탕으로 속속 시장에 도입됨에 따라 정책변화로 인한 수혜 단지는 생기기 마련이다.
부동산 정보제공 업체 부동산뱅크의 도움으로 정책에 따라 변화하는 부동산 투자전략에 대해 소개한다.
시세보다 저렴한 급매물
최근 집값 하락으로 가뜩이나 심리적 하락세가 큰 가운데 금리상승으로 집값의 60% 이상을 대출받아 아파트를 구입한 사람들이
더 이상 이자를 감당하지 못해 집을 급매로 내놓는 사례가 적지 않게 발생하고 있다.
이에 강남, 용인, 분당 등 집값 상승률이 높았던 곳부터 급매물이 속출하고 있으며, 이 현상은 2008년부터 몇 달째 지속되고 있다.
이에 자금에 여유가 있는 수요자라면 시세보다 저렴한 가격의 급매물을 노려볼 만하다.
이 경우 실수요자가 아니라 해도 1가구 2주택 양도세 기간이 일시적으로 2년까지 연장됨에 따라 이 기간 안에 주택을 팔면 비과세
대상이 된다.
이런 세금혜택과 함께 과거 10년간 아파트 매매가를 살펴보면 IMF 당시인 1998년 서울 시 아파트값은 3.3m2당 594만 원으로
1997년 비해 -17.12% 감소했다.
그러나 다음해부터 지속적으로 증가해 2008년 12월 넷째 주 3.3m2당 1천573만 원에 이르렀다.
10년 전에 비해 2.6배 정도 상승한 셈이다.
이렇듯 아파트값은 큰 틀에서 보면 지속적인 상승세를 보여 왔다. 따라서 소형.역세권.대단지.유명브랜드 등 집값을 좌우하는
요소를 갖춘 유망지역의 급매물이라면 장기적인 시각에서 투자할 경우 실패 확률을 줄일 수 있을 것으로 전망된다.
부동산뱅크 리서치센터 나기숙 주임연구원은 “급매물 아파트를 구입할 때는 매물정보에 대해 언제나 관심을 갖고 있어야 하며,
언제 나왔는지, 왜 싸게 나왔는지 등을 따져 불황을 이길 수 있는 아파트를 선택해야 한다”고 조언한다.
강남 입성 기회
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집값 상승률이 높았던 곳부터 급매물이 속출하고 있어 자금에 여유가 있는 사람이라면 시세보다 저렴한 가격에 유망지역 주택을
구입할 수 있다. 사진.김현태 기자
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2008년 부동산 경기는 한 마디로 ‘암울암’ 그 자체였다. 특히 재건축 아파트의 하락세가 두드러진 한 해였다고 할 수 있다.
2008년 강남 4구 재건축 아파트의 매매가 변동률을 살펴보면 2월 3.3m2당 평균 매매가가 3천803만 원까지 오르면서 2007년에 이어
상승세를 이어가다 3월부터 본격적인 하락세에 접에 들었으며, 이런 양상이 8개월째 지속되고 있다.
이에 2008년 11월 셋째 주 현재 3.3m2당 평균 매매가가 3천232만 원으로 2008년 2월에 비해 571만 원 정도 하락했다.
이에 이런 사태를 더 이상 방관할 수 없다고 판단한 정부는 2008년 8월 21일, 2003년 12.31 대책에서 금지시켰던 재건축 조합원
지위양도금지를 해제했다. 그러나 시장에는 아무런 영향을 끼치지 못했다.
그러자 다시 2008년 11월 3일, 그동안 재건축에 가장 큰 걸림돌로 여겨졌던 소형 평형 의무비율을 완화하고 용적률도 법적 한도까지
사용할 수 있게 바꿨다.
게다가 안전진단 절차도 2번에서 1번으로 줄어듦에 따라 그동안 재건축을 망설여 왔던 지역들이 사업추진을 위해 서서히
움직이고 있다.
특히 용적률이 법정 한도까지 높아짐에 따라 수익성이 좋은 저층단지 위주로 사업추진을 위한 발 빠른 움직임들이 여기저기서
조금씩 포착되고 있다. 관심 있는 사람이라면 강남 개포 시영, 개포 주공, 고덕 주공 등 저층 단지 및 중층 단지들을 노려보는 게
좋을 듯하다.
분양권 전매 가능 미분양 아파트
정부는 2008년 11월 3일 대대적인 부동산 규제완화 정책을 내놓았다.
최근에는 강남까지 포함한 서울, 수도권 전 지역이 투기과열 지구에서 해제됨에 따라 신규분양 아파트뿐 아니라 그동안 적체돼
심각한 문제로 제기된 미분양 아파트들이 수혜를 받을 것으로 보인다.
특히 분양가 상한제가 적용되지 않는 미분양 아파트들은 계약 후 전매가 가능해짐에 따라 그동안 외면받아 왔던 곳들도 조금씩
주목을 끌고 있다.
이런 단지들은 주거뿐 아니라 투자가치로도 인기가 상승할 것이 예상된다.
분양가 상한제 주택이라도 전매제한이 수도권은 최소 1∼5년이기 때문에 계약 후 입주까지 기간이 2∼3년 정도 걸리는 것을
고려하면 거주기간에 대한 부담이 많이 줄었다.
그밖에 수도권 및 지방의 거주요건 강화가 백지화됨에 따라 수도권이나 지방주택 구입에 대한 거부감도 많이 사라졌다.
계약 후 분양권 전매가 가능한 수도권 미분양 아파트로 동부건설이 미아뉴타운에 공급하는 ‘송천 센트레빌’, 한화건설이 수원시
팔달구 인계동에 분양중인 ‘한화꿈에그린’ 등을 주목해볼 만하다.
강윤경 기자 | bookworm@yna.co.kr
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