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주택대출, 어떤 상품 고를까
변동.고정.혼합.스왑금리
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최근 주택대출 상품에 생긴 가장 큰 변화는 대출금리에 대한 선택의 폭이 커진것이다.
과거에는 시장금리에 기계적으로 연동되는 변동금리 상품이 주종이었다면 최근에는 고정금리 요소를 가미한 상품이
늘고있다.
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10년 만기 e모기지의 최저 금리는 연 5.75%로 시중은행의 변동금리 상품보다 낮을 수 있다. 사진.진성철 기자
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주
택담보대출 상품이 점차 다양해지면서 소비자들의 입장에서는 선택이 더 어려워지고 있다.
뭐가 뭔지 몰라 상품을 추천해주는 은행원 말을 무조건 따르기 십상이다.
최근 주택대출 상품에 생긴 가장 큰 변화는 대출금리에 대한 선택의 폭이 커진 것이다.
과거에는 시장금리에 기계적으로 연동되는 변동금리 상품이 주종이었다면 최근에는 고정금리의 요소를 가미한 상품이
점차 늘어나는 추세다.
어떤 상품을 선택해야 하는지는 금리 전망과 연관이 있다.
앞으로 금리가 내릴 것으로 본다면 변동금리 대출을, 금리가 오른다고 판단한다면 고정금리 대출을, 중간 중간 1~5년 단위로
고정.변동 금리 여부를 판단하고 싶다면 스와프 금리를,
금리가 3~5년간 오르고 이후 내릴 것으로 본다면 혼합금리 대출 상품을 선택하는 것이 좋다.
변동금리 대세 속 고정금리 비중 상승
현재 주택대출 시장의 구도를 보면 변동금리 대출이 95% 이상을 차지하고 있다.
나머지 시장을 고정금리와 혼합금리가 나눠 갖고 있다.
변동금리 대출은 전 은행이 현재 판매중인 주력 대출상품이라고 보면 된다.
대부분 집값의 40~60%까지 대출이 가능하며 최장 35년이다.
3개월 단위로 금리가 변동되며 고객에 따라 최저 5% 중후반대에서 금리를 적용받을 수 있다.
대출 시작 때부터 대출이 끝날 때까지 금리가 동일한 완전 고정금리 장기 상품을 팔고 있는 곳은 주택금융공사가 유일하다.
공사가 인터넷상에서 판매하는 e모기지는 완전 고정금리이면서 금리도 낮아 최근 인기를 끌고 있다.
10년 만기 e모기지의 최저 금리는 연 5.75%로 시중은행의 변동금리 상품보다 낮을 수도 있다.
다만 공사 상품은 '서민들의 내 집 마련 지원'이란 목적에 부응하기 위해 소득 증빙이 가능한 1가구 1주택자를 대상으로 한다.
시가 6억 원 이하의 주택만 가능하며 최대 대출액도 3억 원으로 제한된다.
변동금리 대출은 시장금리가 오를 경우, 고정금리 대출은 시장금리가 내려갈 경우 소비자가 리스크를 지게 된다.
5년 단위 금리변동 대출
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은행을 통한 대출이 어려워지면서 서울시내에 붙여진 한 대출광고 옆을 사람들이 지나가고 있다. 사진.김현태 기자
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최근 들어선 변동금리에 고정금리 요소를 갖춘 대출상품이 점차 늘어나는 추세다.
금융감독당국뿐 아니라 은행 역시 시장금리 상승 때 변동금리 상품은 고객에게 위험을 전가하는 문제가 있다는 점을 인정하고 있기
때문이다.
다만 완전 고정금리 상품을 만드는 데는 시기상조라고 보고 변동금리 대출에 고정금리 개념을 혼합시키고 있다.
국민은행이 최근 출시한 ‘스와프 연계 아파트 담보대출’이 대표적인 예가 될 수 있다.
이 상품은 최대 30년까지 1~5년 단위로 고객이 고정금리와 시장금리를 자유롭게 선택할 수 있다.
고정금리를 선호하는 고객이라면 5년 단위로 금리 스와프 계약을 갱신해 최장 30년까지 대출받을 수 있다.
30년 동안 금리가 총 6회 변경되는 셈이다.
1년에 한 번씩 30번 계약을 갱신할 수도 있다.
향후 5년간 시장금리 상승을, 이후 5년간 시장금리 하락을 예상하는 소비자라면 최초 5년간 스와프를 통해 고정금리를,
이후 5년 간은 스와프 계약 없이 변동금리를 적용받을 수 있다.
대출금리도 변동금리 대출 상품보다 비슷하거나 더 낮게 형성돼 있다.
이 같은 상품은 현재 국민은행에서만 판매되고 있지만 향후 여타 은행으로 확산될 가능성이 크다.
최근 은행권 전반에서 두루 판매되고 있는 혼합금리 상품도 변동금리에 고정금리 요소를 주입한 상품이다.
최초 3~5년 고정금리를 적용받은 후 나머지 기간을 변동금리로 바꾸는 형태다.
그러나 혼합금리 상품은 고정금리 적용기간 이후 변동금리로 전환된다는 점에서 해당 기간 이후
고정.변동 금리를 고객이 선택할 수 있는 스와프 금리에 비해 덜 진화된 상품으로 분류된다.
박용주 금융부 기자 | speed@yna.co.kr
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부동산 급락땐 LTV·DTI 완화
부동산 가격이 급락할 경우 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)등 주택담보대출 규제완화를 검토할 필요가 있는것으로 지적됐다.
금융감동원 이장영 부원장보와 박동순 거시감독국장은 한국재무학회의 춘계 정책 심포지엄에 앞서 배포한
'최근의 부동산 버블과 감독정책' 주제 발표문에서 "주택가격 하락기에는 LTV와 DTI를 상향 조정할수 있는 탄력적 운용방안을
검토할 필요가 있다"고 밝혔다. 이들은 "현 LTV규제에서는 일정수준 이상 부동산 가격이 하락하면 LTV상승을 초래, 대출 회수
압력이 커지게 된다"며 "이것이 다시 가격하락을 심화시키는 악순환을 유발할 수 있다"고 분석했다.
이들은
"부동산이 가계나 국내총생산(GDP), 고용에서 차지하는 비중을 감안할 때 가격급락은 실물 부분에 충격을 줘 금융부실을 야기할
가능성이 높다"며 "정책 당국은 부동산 버블 붕괴로 인한 리스크 요인을 평가하고 피해를 최소화하는데 초점을 맞춰야 한다"고
말했다.
나아가 LTV 규제의 유효성에 대해서는 "부동산으로의 자금유입 속도를 제어, 간접적으로 가격안정에 영향을 미칠수 있다."
면서 "그러나 규제 수준이 너무 느슨하거나 부동산 가격상승 기대 심리가 팽배한 경우에는 가격 안정 효과가 크지 않은 것으로 나타났다"고
말했다.
이준서 금융부 기자 | jun@yna.co.kr
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