꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장. 부동산을 보유하고 있는 사람이나 앞으로 사려는 사람이나 불안하긴 매 한 가지다.
하지만 이는 어디까지나 일반적인 투자상식을 따르는 사람에게 국한된 말.
과감한 역발상으로 남들이 보지
못하는 틈새시장을 찾아본다.
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재테크의 출발점은 뭐니 뭐니 해도 저축. 그렇더라도 저축만으론 큰돈을 모으기도, 벌기도 어렵다.
금리가 낮아 보관 이상의 의미는 없는 탓이다.그렇다고 섣불리 주식에 뛰어들자니 불안하다면 남은 방법은?
예금과 주식의 중간지대에 놓인, 즉 상대적으로 안정적이면서 고수익을 올릴 수 있는 재테크 분야로 부동산이
있다.
하지만 회복 기미를 보이지 않는 불황, 연일 발표되는 무거운 세금 등은 부동산 심리를 꽁꽁 얼어붙게
만든다. 여기다 각종 신도시.뉴타운 개발, 공공기관 이전 등의 굵직한 뉴스들은 가뜩이나 혼란스런 마음을
더욱 부채질하기 일쑤다.
그렇다면 이젠 부동산에서도 손을 떼야 하는 걸까? 여기 “위기는 곧 기회”라며 지금이 오히려 “부동산
투자의 적기”라고 외치는 사람이 있다.
10여 년간 부동산 투자 및 컨설팅을 해오며 부동산 투자 전문가로
인정받는 한빛디벨롭먼트(주)의 박성훈 대표가 그 주인공.
그는 부동산 시장에도 분명 틈새는 있다면서 “역발상으로 남들이 보지 못하는 틈새시장을 찾아 고수익을
올리라”고 조언한다. “시장이 좋지 않은 지금이야말로, 나아가 큰돈이 없어도 당장 시작할 수 있는 게 역발상
투자방식”이란 주장과 함께.
박 대표가 알려주는 돈 되는 역발상 부동산 투자란 바로 이것.
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입지가 좋지 않아 싼 아파트가 있다면 주변에 빈 토지가 있는지 살펴보고 만일 있다면 용도부터 확인해본다.
사진.이정훈 기자
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1. 입지조건이 나쁜 아파트를 골라라
좋은 아파트를 고르는 첫 번째 기준은 입지. 입지조건이 좋을수록 투자가치는 올라간다.
하지만 이게 다일까? 이를 다시 역발상으로 접근하면 입지조건이 열악한 아파트일수록 고수익 가능성이 높다.
단, 이는 미래의 입지조건 변화를 예측했을 때만 그렇다.
부동산에 투자한다는 것은 바꿔 말해 미래가치에 투자하는 것. 고수와 아마추어의 구분은 바로 여기서부터
갈라진다.고수가 머릿속에 미래를 그리고 투자한다면, 아마추어는 현재의 모습만 보고 투자하기 때문이다.
입지가 좋지 않아 싼 아파트를 눈여겨봐야 한다. 이때 포인트는 주변에 빈 토지가 있는지 여부. 만일 있다면
용도를 확인해야 한다. 상업용, 준공업용, 주거용 등 용도에 따라 향후 아파트 매매가격의 향방이 엇갈리기 때문.
이는 가까운 공인중개사 사무실에 물어보면 쉽게 알 수 있다.
이것으로 다가 아니다. 용도에 맞는 건물이 들어섰다고 가정한 후 그로 인해 달라지게 될 상권, 교통, 학군 등의
변화를 그려봐야 한다. 이것이야말로 아파트의 미래가치를 판단하는 결정적 노하우다.
2. 아파트가 아닌 땅을 봐라
아파트를 사러 가서 땅을 보란 얘기는 식당에 가서 음식 맛이 아닌 인테리어를 보라는 말처럼 뜬금없이 들릴 수
있다. 이를 이해하기 위해 서울 강남의 아파트와 지방 아파트를 비교해보자.
평당 건축비는 비슷한데 아파트
가격이 많게는 10배까지 다른 이유가 대체 뭘까?
그 이유는 딱 하나, 땅값이다. 비어 있는 땅보다 현재 활용되는 땅이 비싼 것은 당연지사.
필요한 시설과 건물이
많이 있을수록 값은 오르게 마련이다. 나아가 눈에 보이는 현재의 땅뿐 아니라 미래의 땅까지 예측해야 한다.
예를 들어 주변에 개발 가능한 공터가 많거나 낡은 건물이 많아 재개발 가능성이 있다면 미래의 땅 가치는
올라간다. 이 경우 주변 아파트 역시 투자가치가 높아질 것은 분명하다.
결국 강남의 아파트 값이 꾸준히 올라가는 원인은 지속적인 개발로 입지조건이 발달하고 땅의 가치가 상승한
데서 찾을 수 있다.
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부동산 투자를 할 때 가장 먼저 찾게 되는 곳이 중개업소.
어떤 중개업소를 만나느냐에 따라 수익률이 달라질 수 있으므로 꼼꼼히 선정해야 한다. 사진.성연재 기자
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3. 신규 분양 아파트는 빛 좋은 개살구
그동안은 신규 분양 아파트가 높은 수익률을 내온 것이 사실. 공급이 부족했던 탓에 가치가 치솟을 수밖에
없었던 것이다. 그러나 건설회사들이 너도 나도 아파트 시장에 뛰어들면서 판도가 바뀌었다.
공급이 수요를
앞지른 것이다.
신규 분양 아파트는 이제 더 이상 황금알을 낳는 거위가 아니다. 힘들게 분양권을 손에 넣는다 해도 투자수익을
기대하기 힘들다.
설상가상으로 택지개발까지 거의 끝난 지역에서 신규 아파트를 골랐다면 수익을 내기란 더욱 어렵다.
미래가치가 떨어지는 탓이다.
최근 들어 아파트의 가격상승을 주도하는 것은 오래 된 아파트란 사실을 명심해야 한다.
4. 주택구입의 최적기는 불경기
아파트가 아닌 주택 구입에서 가장 큰 걱정 중의 하나는 팔기 어렵다는 것.
하지만 주택은 경기에 민감해서 경기가 안 좋으면 가격이 크게 떨어지므로 이때가 적당한 구입시기다.
나중에 경기가 회복됐을 때 시세차익을 얻을 수 있는 것이다.
물론 모든 주택이 다 시세차익을 내는 것은 아니다. 돈이 되는 주택은 따로 있다.
주택 역시 주변 상권과 개발에 크게 영향받는다. 상권이 발달해 있거나 앞으로 발전할 가능성이 있는 곳의
주택을 골라야 한다.
주택을 살 때 가장 신경써야 하는 것은 시세파악. 우선은 임대수입이 발생할 수 있는 지역을 선정한다.
대중교통이 편하고 근처에 학교나 오피스 타운, 공단이 있으면 금상첨화다. 마지막으로 고려할 것은 주택 자체의 가치. 지나치게 오래 된 건물은 임대수요가 떨어지며 건축공법이나 자재 등도 미래의 가치에 영향을 미치므로 꼼꼼히 살펴본다.
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큰 평수의 땅을 싸게 사서 분할한 후 작은 평수로 나눠 파는
것이 땅 투자의 요령이다.
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5. 계란은 한 바구니에 담아라
모든 분야의 재테크에서 금언으로 받아들여지는 말이 있다. ‘계란을 한 바구니에 담지 말라’는 것.
위험에 대비하기 위해 분산투자를 강조한 말이다. 특히 변동이 심한 주식시장에서는 분산투자를 유난히 강조한다.
하지만 이 말이 들어맞지 않는 분야가 있으니 땅 투자가 그렇다. 땅 투자는 경험이 많은 사람일수록 절대
분산투자를 하지 않는다. 질 좋은 과일을 박스째 구입하면 보다 싸게 살 수 있는 것과 같은 이치다.
땅은 평수가 작고 총 매입금액이 적을수록 평당 가격이 높다. 게다가 분산투자로 여러 개의 땅을 매입하면
각종 부대비용이 늘어나 수익률이 더 떨어진다. 작은 평수의 땅을 사려는 사람이 더 많기 때문이다.
결론적으로 큰 평수의 땅을 싸게 사서 분할한 후 작은 평수로 나눠 파는 것이 땅 투자의 요령이다.
단, 이때 주의할 점은 땅을 분할했을 때 각 필지가 도로에 닿을 수 있도록 해야 한다는 것. 도로 폭은 최소한
4m 이상 되는 게 좋다.
6. 돈은 십시일반 모아라
적은 돈으로 소형 평수의 땅을 사려면 제값을 다 주고 사야 한다.
큰 평수의 땅을 사야 싸게 살 수 있는데 돈이 부족하다면? 이때는 여기저기 어렵게 빌리지 말고 마음이 맞는
사람들과 공동매입, 공동투자하는 것도 좋다.
동호회 회원끼리, 친구들끼리 돈을 모아 투자하는 일이 요즘 들어 부쩍 늘었다.
각자 원하는 땅을 싸게 구입할 수
있으니 ‘누이 좋고 매부 좋지’ 않은가? 단, 공동투자를 할 경우 ‘사공’이 너무 많아진다는 것은 단점이다.
의견이 맞지 않아 중요한 결정을 미루는 일이 생기지 않도록 사전에 확실한 공감대를 만들어야 한다.
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상가에 투자할 때는 미래에 권리금이 형성될 수 있는 곳을 찾아야 한다.
신규 아파트 단지에 건설되는 상가 건물이 상대적으로 안전하다. 사진.이준서 기자
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7. 땅도 성형수술을 한다
성형수술은 땅 투자에서도 필요하다.
분할이나 합병을 통해 못 생긴 지형을 바로잡아 수익을 높이는 것이다.
투자란 사는 시점에서 끝나는 게 아니다. 땅의 가치를 높이기 위해 좋은 모양을 만들고 아이디어를 짜내면 더
많은 시세차익을 낼 수 있다. 이의 방법으로는 측량, 필지 분할 등이 있다.
8. 부동산 경매는 청개구리처럼
경매는 한동안 부동산 투자에서 각광받는 분야였다. 하지만 그 결과 지나친 경쟁이 벌어져 시세보다 높게
낙찰되는 사례가 나오고 있다.
가치 있다는 소문에 많은 입찰자들이 몰려든 탓이다.
이 때문에 부동산 경매로 수익을 거두기란 하늘의 별 따기가 됐다는 말까지 나오는 요즘. 하지만 모든 고정관념은
뒤집어야 하는 법. 흔히 경매물건을 조회할 때 인터넷이나 경매정보지를 참고하는데, 이때 대부분의 사람들이
피해가는 물건이 있다.
이를 유심히 살펴보면 된다. 지분경매와 같이 복잡하고 어려운 물건이 대부분이지만 경쟁자가 적어 낙찰을 싸게
받을 확률이 높다. 게다가 이들 물건은 사람들이 입찰을 꺼리는 만큼 감정가가 저평가돼 있어 더욱 낮은 가격에
낙찰되기 마련이다.
단, 복잡한 문제를 자신있게 해결할 수 있을 때만 경매에 참가해야 한다.
9. 내 건물 없이 하는 임대사업
여유자금이 생기면 부동산 임대업을 하고 싶어 하는 사람들이 많다.
한때 퇴직자들을 중심으로 상가 투자가
유행처럼 이뤄졌지만 그나마도 경기가 가라앉으면서 안정성이 크게 떨어진 상태다.
부동산 임대업은 주택을 매입한 후 월세를 받는 방법과 상가에 투자하는 방식으로 크게 나뉜다. 그런데 두 가지
모두 안정성이 떨어졌다고 포기해야 할까?
부동산 임대를 하려면 먼저 건물부터 사야 한다고 생각하기 십상.
하지만 전세로 얻은 뒤 이를 다시 월세로 놓아도 된다. 다만 전세로 얻을 수 있는 점포는 드물기 때문에 발품을
많이 팔아야 한다.
또 손쉽게 임대가 이뤄지는 소형 평수의 점포 중에서 유동인구가 많은 지역의 1층으로 고르는
게 좋다. 임대기간은 길수록 좋다.
보증금을 적게 받는 대신 임대료를 많이 받을 수 있고, 안정적으로 고정수입을
얻을 수 있기 때문이다.
그런가 하면 사무실을 이용해 임대사업을 할 수도 있다. 큰 평수의 사무실을 전세로 얻어 월세를 놓는 방법이다.
사무실은 평수가 크면 세가 잘 나가지 않아 임대료가 싸다. 오히려 적은 평수가 임대료가 비싼 편.
따라서 큰 평수로 싸게 전세를 얻은 후, 작은 평수로 나눠 월세를 놓는다.
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가좌뉴타운 지구 전경. 각종 신도시.뉴타운 개발, 공공기관 이전 등의 굵직한 뉴스들은 투자자의 마음을
혼란스럽게 만든다. 사진.서명곤 기자
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10. 장사하지 않고도 권리금 수익을 얻는다
창업을 하려는 사람에게 흔히 수천만 원에 이르는 권리금은 이만저만 부담이 아니다.
하지만 반대로 가게를 내놓는 사람에겐 권리금이야말로 포기할 수 없는 권리. 이렇게 이해관계가 엇갈리다 보니
종종 골칫거리가 되는 게 권리금이다.
장사를 하지 않고도 권리금으로 수익을 낼 수 있다면 얼마나 좋을까?
이를 실현하는 방법 역시 역발상에 있다.
권리금 투자의 틈새시장은 신규 분양 상가다.
주의할 것은 상가건물 주변에 상권이 이미 발달해 있거나 향후
발달할 가능성이 높아야 한다는 것.
미래에 권리금이 형성될 수 있는 상가를 찾으란 뜻이다.
신규 아파트 단지 내에 건설되는 상가 건물이 상대적으로
안전하다. 발품을 팔아 임대차 계약을 하고 나면 그 때부터는 장사를 하지 않더라도 권리금 수익이 올라간다.
임차 수요가 늘면서 권리금이 계속 올라가기 때문이다.
꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장. 부동산을 이미 보유하고 있는 사람이나 앞으로 사려는 사람이나 불안하긴 마찬가지다.
하지만 이는 어디까지나 일반적인 투자상식을 따르는 사람에게 국한된 말.
박 대표는 “시장상황이 아무리 나빠도 부동산 투자로 큰돈을 버는 사람은 언제, 어디서든 반드시 있다”고 말한다.
나아가 현명한 투자자라면 “시장에 구애받지 않고 자신만의 방식으로 돈은 벌 수 있다”고 강조한다.
실제로도 부동산 전문가들은 지금처럼 어려운 상황에서 투자에 더욱 박차를 가하고 있다고. 과연 부동산 시장에서도
발상의 전환을 이루는 사람만이 황금알을 잡을 수 있는 것일까?
강윤경 기자 | bookworm@yna.co.kr
