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올 초부터 급등세를 나타내던 수도권 부동산 시장의 안정을 위해 정부는 8.31 후속조치로 3.30 대책을 내놓았다.
재건축 개발부담금 도입과, 투기지역 내 고가아파트에 대한 담보대출 억제, 재건축 안전진단 등을 골자로 한 이 대책의
영향으로 시장은 일단 안정세로 돌아섰다. 3.30 이후 지금까지의 시장 움직임과 후속입법 과정, 향후 전망을 알아본다.
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약발 얼마나 갈까?
3.30 대책이 그간 시장에 미친 영향은 ‘절반의 성공’으로 요약된다. 최근 부동산 업계에 따르면 재건축 개발부담금과
투기지역 내 6억 원 초과 고가아파트 대출에 대한 총부채상환비율(DTI) 적용 등으로 주택 매수세가 눈에 띄게 줄고,
강남권 재건축과 일반아파트의 호가 상승세도 멈췄다.
하지만 일부 강남권 재건축 단지는 저가 매물이 소화되면서
가격이 다시 회복 조짐을 보이고 있고, 대출 제한과 무관한 비투기 지역은 상대적으로 강세를 보이는 ‘풍선효과’도
나타나고 있어 3.30 대책의 약발이 얼마나 지속될지 의문을 표하는 사람도 적지 않다.
재건축 약세 속 일부 거래 성사 = 개발부담금의 직접적 영향권인 서울 강남권 재건축
단지는 3.30 대책 발표 직후 보름여 동안 가격이 급락했다. 사업 초기단계인 서울 강남구 개포동 주공 1단지는 대책
발표 후 5천만~1억5천만 원까지 하락했다. 13평형의 경우 3.30 대책 이전 6억7천만~6억8천만 원에서 4월 중순에는
6억1천만 원까지 떨어졌고 17평형도 3월말 13억5천만 원에서 1억5천만 원 내린 12억 원 선을 기록했다.
송파구 잠실
주공 5단지도 3.30 대책 발표 이후부터 4월 중순까지 평균 5천만 원이 떨어졌다. 일반 분양분이 많아 개발부담금이
클 것으로 보이는 강동구 고덕 주공 저층 단지도3.30 대책 이후 평균 2천만~3천만 원 하락했다.
고덕동 실로암공인
양원규 사장은 “개발부담금도 걱정이지만 DTI 적용으로 대출이 축소된 게 크게 작용하고 있다”며 “사고 싶어도
대출제한 때문에 엄두를 못내는 사람이 많다”고말한다.
하지만 4월 중반부터 일부 재건축 단지의 저가 매물이
소화되면서 호가가 다시 오르는 추세다. 강남구 개포 주공 1단지의 경우 11평형은 4월말 기준으로 4억5천만 원,
13평형은 6억6천만원 선으로 3.30 대책 이전 수준을 거의 회복했다.
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한명숙 총리가 서울 세종로 정부중앙청사에서 3.30 대책 이후의 부동산 정책방향을 논의하기 위한 부동산 정책
관계장관 회의를 주재하고 있다. 사진/하사헌 기자
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개포동 남도공인 이창훈 사장은 “약 3주
동안 가격이 빠지자 바닥을 쳤다는 심리가 되살아나며 대기중이던 매수자들이 급매물을 사들인 것이 원인”이라며
“싼 매물을 사겠다는 사람은 있는데 매물이 거의 없어 가격이 더 떨어지지는 않을 것 같다”고 말한다.
송파구
잠실 주공 5단지도 4월말부터 싼 물건을 중심으로 거래가 되고 있다. 송파공인 최명섭 사장은 “저가 매물 5개가
거래되자 주인들이 호가를 슬금슬금 올리고 있다”며 “이런 위기가 지속된다면 3.30 대책의 약발이 금방
끝나지나 않을까 우려된다”고 말한다.
재건축 관리처분계획이 임박해 9월초 시행될 개발부담금을 적용받지 않을
것으로 보이는서초구 잠원동 한신 5, 6차 등은 3.30 대책 이후에도 호가가 강세다. 다만 매물이 귀하고, 매수자도 많지
않아 가격이 강보합세에 머물고 있다.
일반아파트 매수세 주춤 = 투기지역 내 일반아파트는 대체로 가격상승을 멈추고 거래가
중단된 곳이 많다. 연초부터 급등세를 보이던 양천구 목동은 3.30 대책 이후 집값 상승세가 다소 진정되는 모습이다.
다만 대출제한을 받는 6억 원 초과아파트도 매물이 늘거나 가격이떨어지진 않고 있다.
목동 쉐르빌공인 조희창 사장은
“DTI 적용으로 매수자들이 관망세로 돌아서자 매도, 매수자 사이의 힘겨루기가 진행되고 있는 상황”이라며 “다만
대출제한이 없는 6억 원 이하의 20평형대는 싼 매물을 중심으로 일부 거래가 된다”고 말했다.
강남구 개포동.대치동, 서초구 서초동.잠원동 등 일대의 일반아파트도 거래는 줄어든 채 호가만 유지하고 있다.
서초구 잠원동 양지공인 이덕원 사장은 “3.30 대책 이후 매수 문의가 예전의 3분의 1로 줄었다”며 “10명 중 6~7명은
대출제한에 걸리다보니 거래가 성사되지 않고 있다”고 전한다.
실제로 부동산 정보업체 스피드뱅크 조사에서도
강남구는 대책 발표 직전 3주간 6.88%가 올랐으나 대책 발표 후 3주간은 3분의 1 수준인 2.49% 오르는 데 그쳤고,
양천 (6.00% → 4.78%)와 송파구(3.84% → 2.06%)도 상승폭이 눈에 띄게 둔화됐다.
분당신도시도 우려했던 판교
청약열풍의 ‘후폭풍’ 없이 조용한 상태다. 서현동 해내밀공인관계자는 “판교 분양이 끝났지만 3.30 대책 여파로
지루한 보합세가 이어지고 있다. 다만 당첨자 발표 이후 판교 낙첨자들이 매수세로 돌아설 경우 가격이 다시 오를
수도 있다”고 말한다.
반면 광진구 등 대출 축소 대상에서 벗어난 일부 비투기 지역은 매수세가 증가하면서
오히려 오름폭이 커졌다.
신규분양, 분양권도 영향 = 3.30 대책 이후 분양권 시장도 거래가 위축되긴 마찬가지다.
서울 송파구 잠실 주공 1~4단지 분양권의 경우 개발부담금을 피해 반사이익을 누릴 것으로 기대됐지만 대출 축소 영향으로
거래가 거의 끊긴 상태다. 잠실동 로얄공인 최한규 사장은 “개발부담금 제외 대상이어서 호가는 강세를 유지하고 있지만
대부분 DTI가 적용되다보니 거래가 안 되는 게 문제”라고 말한다.
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재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 대해 재건축 관련 단체들이 위헌소송을 준비하는 등 위헌 논쟁이 가라앉지
않고 있다. 사진은 강남구민회관에서 열린 ‘서울시 재건축 연합회 창립총회’ 사진/한상균 기자
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신규 분양시장도 대출 축소 영향을 받고 있다.
대구, 부산 등 대도시의 투기지역 아파트의 경우 분양가가 6억 원을 초과하면 대출이 제한돼 계약에 어려움을 겪고 있다.
충남 천안에서 70~80평형대 고급 주상복합아파트를 분양중인 D사는 대책 발표 직후 미리 대출신청을 해놓지 않은 일부
계약자들이 해약을 요청하기도 했다.
앞으로 분양을 준비중인 업체들도 걱정스럽기는 마찬가지다. 지난 4월말 대구
범어동에서아파트를 분양한 S사 관계자는 “입지 여건은 뛰어나지만 공급 과잉으로 분양시장이 위축된 데다 대출까지
축소돼 인근 지역에서 분양하는 업체들 대부분이 계약률을 걱정하고 있다”고말한다.
후속입법 어떻게 되나?
정부가 올 초부터 불안 조짐을 보이고 있는 집값 상승을 잡기 위해 내놓은 3.30 대책의 후속입법은 아직 미완의 상태다.
대책의 핵심내용인 재건축 초과이익환수에 관한 법률안과 재건축 기준 및 절차를 강화한 도시 및 주거환경정비법 개정안은
의원입법으로 발의된 뒤 국회 법안소위에 상정돼 있다.
그러나 재건축 초과이익환수에 관한 법률에 대해 재건축 관련 단체들이 위헌소송을 준비하는 등 위헌논쟁은 쉽게
가라앉지 않고 있고, 일부 지역의 아파트 가격은 정부 대책에도 불구, 상승세를 지속해 제3의 후속대책 가능성도
점쳐지고 있다.
후속입법 국회 대기중 =재건축초과이익법은 지난 4월 7일 열린우리당 전체회의를 통해
이강래 의원이 발의했다. 골자는 재건축 사업에서 사업준공 시점과 착수시점(추진위 승인일)의 집값 차액으로 발생하는
조합원 당 3천만 원 초과이익에 대해 최고 50%까지 국가가 환수하는 것으로, 재건축 개발이익이 5억 원이면 2억1천500만
원의 부담금을 납부해야 한다.
제정 법률안은 4월 19일 국회 건교위 공청회를 거쳐 법안소위에 상정됐다.
공청회에서는찬-반 양론이 팽팽히 맞섰고, 여야간 논의과정에서 논란도 있었다. 하지만 예상 밖으로 야당의 반발이
크지 않아 국회 본회의 통과는 어렵지 않을 것이라는 게 정부와 여당의 예상이다.
다만 여야가 사학법 등
쟁점법안들과 이를 묶어 일괄 처리한다는 방침 아래 협상중이어서협상 추이에 따라서는 법안이 6월로 넘어갈 수
있다는 관측이 나오고 있다. 이에 따라 시행시기가 다소 지연될 가능성을 배제하기는 어려운 상태다.
재건축
안전진단 예비평가를 공공기관에 맡기고 재검토 의뢰권한을 시.도지사로 조정하는내용의 도시 및 주거환경정비법
개정안은 재건축 초과이익법과 맞물려 진행되고 있다. 주무부처인 건교부는 재건축초과이익법이 회기 내 본회의를
통과하는 대로 즉각 실무태스크포스를 구성, 시행령.시행규칙 제정작업에 착수하는 등 후속작업을 서둘러 9월 시행에
문제가 없도록 한다는 방침이다.
분양가 인하방안, 주택거래신고제 강화, 공공 임대주택 매입 확대 등 나머지
대책은 세부시행방안을 마련중이다.
위헌 논란 계속될 듯 = 3.30 대책이 나온 뒤 재건축 사업을 추진하면서 관리처분계획을
앞둔 단지들은 일제히 반발했다. 바른재건축실천전국연합(이하 재건련)은 100만인 서명운동을 전개하는 한편, 법안의
국회 통과시 위헌소송을 제기하겠다고 밝혔다.
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판교 신도시 당첨자 발표 이후 낙첨자들이 매수세로 돌아설 경우 가격이 다시 오를 수도있다. 사진/한상균 기자
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지난 4월 19일에는 소속원 300여 명이 서울 여의도 국민은행 앞에서
집회를 열고 국회에 계류중인 ‘재건축개발이익환수에 관한 법률안’의 철회를 촉구했다. 한국주택정비사업조합협회도
입법 저지 활동을 펴며 구체적인 방안 마련에 착수한 상태다.
두 단체는 법안 자체의 무효화를 주장하고 있지만 일각에서는 위헌 논란보다는 시행상의 법적 허점을 들어 제도시행의
효과가 의문시된다고 지적한다. 개발이익 산정의 적정성, 정상 집값 상승분의 합리적 계산방법, 조합원 거래에 따른
부담금 분담률 등 시행과정에서 나타날 시비 거리가 한두 가지가 아니기 때문이다.
추가대책 가능성 = 정부는 일단 단기적으로 재건축 시장이 안정세를 보임에 따라 3.30
대책의 효과가 나타나고 있다고 분석한다. 재건축 시장이 안정되고 거래 비수기에 들면서 일반 아파트 값도 다소의 안정을
찾고 있다. 그러나 분당, 강남, 평촌 등 생활여건이 좋은 지역은 이후에도 주간 단위로 0.2~0.4%의 상승률을 지속하며
집값이 계속 오르고 있다.
건교부 관계자는 “지금 상태로 정부 내에서 후속조치의 필요성을 제기하는 목소리는 들리지
않는다”면서 “그렇다고 정부가 손을 놓고 있는 것은 아니며, 시장을 면밀히 주시하고 있다”고 말해 시장 상황에 따라
제3의 추가대책마련에 나설 수 있음을 암시했다.
이는 앞서 노무현 대통령이 ‘국민과의 인터넷 대화’에서 “남은
임기 동안 4, 5단계의 대책을 마련할 수 있다”며 시장안정의 의지를 밝힌 것과도 일맥 상통한다. 일각에서는
“정부정책에 대한 신뢰가 깨질 대로 깨진 상태이기 때문에 향후에 나올 추가대책은 강도가 상당할 것”이라면서
“이어지는 판교 당첨자 발표 후 유동자금의 향배, 7~8월 이사철 수요, 8월판교 중대형 주택분양 등이 추가대책의
가능성을 점쳐볼 수 있는 계기가 될 것”이라 내다봤다.
전문가 향후 전망
3.30 부동산 대책이 나온 이후 부동산 가격의 상승세가 둔화되면서 일단은 긍정적인 효과를 내고 있는 것으로 분석된다.
그러나 대책이 엄청난 파괴력을 갖고 부동산 값을 완전히안정시켰다고 판단하기엔 아직까지 무리가 있다는 것이
대체적인 판단이다. 전문가들은 앞으로 단기적으로는 안정세가 지속될 수 있을 것으로 전망하면서도 장기적으로 다시
상승세를 탈 가능성이 높은 것으로 내다보고 있다.
당분간은 약효 지속 = 부동산 전문가들은 3.30 대책의 영향도 있는 데다 계절적으로
비수기라는 요인까지 곁들여지면서 단기적으로는 집값이 안정을 보일 것으로 보고 있다. RE멤버스 고종완 대표는
“국지적으로 아파트값 불안이 있지만 전반적으로 상승폭이 둔화되는 것을 보면 3.30 대책이 위력을 발휘하고 있는
것으로 보인다”면서 “5, 6월은 전통적인 비수기여서 당분간 약보합세가 지속될 전망”이라고 말한다.
나아가
“1.4분기에 너무 많이 올랐던 데 따른 심리적 부담감도 있어 쉽게 부동산에 투자하기 힘들 것”이라면서 “재건축
개발이익 환수가 입법화되고 8.31 대책의 효과도 곧 나타나면 집값은 안정세를 유지할 것”이라고 밝혔다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 “3.30 대책에 담보대출 규제가 포함되면서 투자심리가 많이 위축돼 있다”면서
“부동산 구입을 어느 시점에 해야 하느냐는 상담은 많지만 당장 구입하기 위해 조언을 구하는 건수는 많이 줄었다”
고 말한다.
함 팀장 역시 5~6월이 비수기라는 계절적인 특성과 6월 월드컵 축구대회 개최, 7~8월 여름휴가철 등이
이어지는 데다 양도세, 종합부동산세 등 세금부담도 가시화된다는 점을 들어 보합세가 지속될 것으로 내다봤다.
그는 매물이 갑자기 쏟아질 가능성은 낮아 부동산값이 급락하는 사태도 없을 것으로 전망했다.
대부분의 전문가들이
단기적으로는 안정을 보일 것으로 전망하는 가운데 일부 전문가들은 머지 않아 상승 조짐을 보일 것이란 분석도
내놓고 있다. 닥터아파트 이영호 팀장은 “집값동향을 보면 3.30 대책의 영향력은 8.31 대책의 영향력보다 크지
않은 것으로 나타나고 있다”면서 “종합부동산세 부담 등이 가시화되고 있는 상황인데도 매물이 예상보다 적다”고
말한다.
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판교 신도시 중소형 민간 분양아파트 당첨자 계약이 시작된 지난 5월 10일, 분당 모델하우스 계약부스에
세무조사 관련 안내문이 놓여 있다. 사진/한상균 기자
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그는 “물론 수요가 급격하게 늘어나고 있지는 않아 급등 양상으로 번지지는 않겠지만 곧 상승기조로
이어질 가능성을 배제할 수 없다”고 말했다. 강남구의 한 중개업소 관계자도 “3.30 대책 발표 직후에는 가격이
떨어지기 시작했으나 지금은 매물이 들어가고 매수세가 지속되면서 아파트값이 오르기 시작했다”면서 “당장은
매물 부족이 계속될 것으로 보여 가격은 조만간 강세로 돌아설 것”이라 전망했다.
‘사화산’ 아닌 ‘휴화산’ = 3.30 대책이 당분간 약효를 발휘할 것이라고 전망하는
전문가들도장기적으로 부동산 안정기조가 이어질 것으로는 보지 않는다. 정부가 내놓은 대책이 근본적인 문제를
해결한 것이 아니라 단순히 문제를 봉합해 놓은 효과밖에 거두지 못했다는 판단 때문이다.
여기에다 계절적으로
성수기에 접어들고 부동산 투자를 머뭇거리게 만드는 요인인 유가문제, 금리인상 압박문제 등이 해소된다면 부동산에
대한 투자는 다시 이뤄지면서 값이 오를 것이라는 관측이다.
주택산업연구원 장성수 정책연구실장은 “워낙 정부의
의지가 강하고 제도가 위력적이기 때문에 가격이 안정세를 보이고 있다”면서 “그러나 문제가 완전히 해결된 것이
아니라 수면 아래로 들어갔을 뿐”이라 주장한다.
그는 “집값 문제는 사화산이 아니라 휴화산”이라면서 “유가가
안정되고 금리인상 압력이 낮아지면 다시 불붙을 가능성이 있다”고 전망했다.
고종완 대표도 “단기적으로는
조정을 받을 수밖에 없겠지만 장기적으로 상승 추세를 이어갈 수밖에 없다”면서 “2학기 개학에 맞춘 수요가
7월부터 나오는 데다 8월 판교 중대형 평형 분양에 맞춰 가격이 불안해질 가능성이 높다”고 말한다. 고 대표는
부동산값의 상승기조가 향후 10년은 계속될 것으로 보고 있다.
부동산 정보업체 스피드뱅크의 김은경 팀장도
“3.30 대책에 담보대출 규제 등이 포함되면서 수요자들에게 심리적인 압박으로 작용하고 있는 것은 사실”이라면서
“당분간 안정세가이어지겠지만 특별한 신규 공급방안이 마련되지 않는 한 다시 상승세를 탈 수밖에 없을 것으로
보인다”고 전망했다.
박성제 산업부 기자 | sungje@yna.co.kr
유경수 산업부 기자 | yks@yna.co.kr
서미숙 산업부 기자 | sms@yna.co.kr
