사회주의 시장경제를 하고 있는 중국도 부동산 시장에는 고전을 면치 못하고 있다. 중국은 2004년 이후 지속적으로
부동산 가격을 안정시키려고 애쓰고 있지만 아직 큰 실효를 보지 못하고 있다.
중국경제가 지난 8년간 9% 이상의 고도성장을 했지만 빈부격차 확대로 빈곤계층이 느끼는 상대적 박탈감이 커지고 있는
가운데 집값 상승으로 중국 서민들이 집장만이 갈수록 요원한 일이 되면서 부동산 시장 안정은 중국정부로서도 발등의
불이 됐다.
중국정부는 2004년 이래 부동산 시장 안정을 위해 다각적인 정책을 펴왔다. 중국정부는 특히 지난 1년 동안 구입 후
2년이 되지 않은 주택을 되팔 경우 가격의 5%를 세금으로 환수하고 토지매입 후 1년 이내에 토지를 개발하지 않으면
개발업자에게 과태료 처분, 2년 이상 방치하면 개발허가를 취소하는 등 투기적 부동산 개발억제를 위한 강력 대책을
내놓았다.
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중국의 부동산 거품이 꺼질 경우 은행들의 엄청난 손실이 전망되는 가운데 베이징의 한 부동산 박람회에서
여성 판매사원이 고객을 기다리고 있다.
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또 상승폭이 가장 컸던 상하이시는 시중은행들이 개인의 아파트 구입시 대출조건을 강화하는 공동 가이드라인을
마련했다. 이런 정부의 부동산 안정대책은 잠시 실효를 보는 듯했으나 올 들어서 다시 가격이 상승탄력을 받기 시작했다.
중국 주요 70개 도시의 집값은 올 들어 1/4분기 5.5% 상승한 것으로 나타났다. 실수요보다는 투자 위주의 매입이 늘고
있고 위안화 절상을 노린 핫머니성 해외자금 유입이 가격을 부추기고 있다.
중국정부는 지나친 집값 상승이 가져올 후유증을 우려하고 있다. 사회적 불평등을 심화시킬 수 있고 가격이 내려갈 경우
금융권이 부실화될 위험이 있다. 중국정부는 감내할 수 있는 수준으로 집값이 상승하기를 바라고 있지만 시장은 번번이
기대를 배반하고 있다.
10년 이상 모으면 집 살까?
현재 집값과 수입을 비교해보면 중국 대륙에서 집을 살 수 있는 사람은 5% 정도다. 작년 중국 36개 도시의 1인당 연평균
가처분 소득은 1만3천79위안(153만 원). 주택가격은 1m2당 4천100~4천400위안이었다.
3인 가정을 기준으로 25평 내외인 70~100m2의 주거면적이 필요하다고 보면 30만 위안에서 43만 위안이 필요한데 이는
3인 가구의 연간소득 대비 8~11배에 이른다. 가처분 소득을 다른 곳에 한 푼도 쓰지 않고 10년 이상 모아야 집을 살
수 있다는 결론이다.
소득 대비 집값 배수는 6대 1 정도가 국제표준이다. 3인 가정을 기준으로 이 배율에 맞추려면 4만9천700~7만800위안의
소득이 있어야 하며, 현재 이 기준을 충족하는 도시로는 베이징, 상하이, 항저우, 닝보, 샤먼, 광저우, 선전, 주하이
등 8개 도시 정도다.
이들 8개 도시의 인구 수는 6천200만 명으로 전체 인구의 4.7%에 불과하다. 결국 국민의 95%는 집을 사기 어렵다는
결론이다.
최근 3년간 많은 사람들이 중국 부동산 발전이 건강하지 못하고 거품이 지역적으로 발생하고 있으며 소비자와 정부가
정신을 차려야 한다고 말하고 있다. 하지만 부동산 시장은 갈수록 달아오르고 있다.
부동산 시장 거품 경고
중국 건설부 지시로 지난 3월부터 시작된 지역별 아파트 공급 상황 인터넷 공시 결과 베이징에서 신축 분양중인 아파트
물량의 59.1%인 10만9천여 가구가 미분양 상태로 드러났다. 또 완공 후 분양된 아파트 가운데 1만7천여 가구가 미등기
전매를 위해 매물로 나와 있다.
약 12만여 가구분이 팔리지 않는 공급 과잉 상황인데도 부동산 개발업자들은 남은 물량이 거의 없다며 소비자들을
현혹하고 있다. 베이징 지역의 아파트 가격은 지난해 평균 20% 가까이 상승했고 신축 아파트의 평당 분양가도 비슷한
상승 추세를 보이고 있다.
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완성된 주택단지 프로젝트 모델의 마무리 손질과 청소를 하고 있는 중국 인부들
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결국 건축업자와 중개업자들이 공급 과잉을 숨기고 거짓정보를 흘려가며 가격상승을 부채질하고 있는 셈이다. 지난해
상승폭이 가장 컸던 상하이의 경우도 분양과정이 투명하지 않아 소비자들이 현혹되기 쉽다.
외국인 집중 주거지역으로 상하이시에서 임대료가 가장 비싼 지역인 구베이의 경우 분양이 끝난 아파트 물량이
지속적으로 출회되고 있다. 개발업자들이 물량을 선점했다가 미등기전매 형태로 프리미엄을 받고 넘기고 있다.
인기지역인 구베이 2기의 경우 지난 4월까지만 해도 작년에 분양이 끝났다는 아파트를 분양가로 매입할 수 있었지만
5월 들어서는 프리미엄이 규모에 따라 차이는 있지만 10만 위안 정도 붙었다. 미리 물건을 선점했다가 가격이 오를
만하니까 하나 둘씩 내놓고 있는 것이다.
한국교포들이 운영하는 부동산 중개업소에는 다시 한국에서 전화문의가 늘고 있다. 해외 부동산 투자에 대한 규제가
완화되면서 상승 기대감이 있는 중국에 대한 관심이 커지고 있는 것이다.
정부 정책ㆍ시장 대책, 힘겨루기
중국정부는 부동산 시장 안정을 위한 대책마련에 고심하고 있다. 지난 4월 중국 인민은행은 지난 1/4분기 10.2%의
성장세를 보인 경기과열을 억제하기 위해 1년짜리 대출 기준금리를 5.85%로 0.27%포인트 올렸으나 부동산 시장에 미치는
영향은 크지 않았다.
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해외 부동산 투자에 대한 규제가 완화되면서 상승 기대감이 큰 중국의 부동산에 또다시 관심이 쏠리고 있다.
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추가적인 금리인상과 함께 대출억제가 직접적인 수단이 될 수 있을 것으로 보인다. 중국정부는 정책이 지나치게 강도가
높을 경우 가격하락과 그에 따른 금융기관 부실화 등 파장을 우려하고 있다.
수요억제에 치중해왔던 부동산 정책이 공급 위주의 시장지향적인 정책으로 전환될 가능성도 커보인다. 수요억제와
개발억제에서 대규모 토지공급을 통해 아파트 공급을 늘리는 방향으로 정책이 전환될 조짐이 보인다.
광둥성의 국토자원청장 린하오쿤은 최근 언론에 광둥성 부동산 시장에 거품이 나타나고 있다면서 주민들에게 3년 내에는
집을 사지 말라고 했다. 그는 향후 집지을 땅을 대규모로 늘려 집값을 잡겠다고 밝히고 3년 후 집값이 안정되면 그때
집을 사도 늦지 않다고 강조했다.
광둥성 부동산 업계는 정부 관리의 이 같은 강성 발언에 대해 우려감을 표명하고 있지만 정부 정책이 시장수급을
중시하는 시장지향적 정책으로 전환되고 있다는 것을 의미하는 대목이다.
중국의 부동산 붐은 지방정부의 편향적인 정책에 기인한 바 크다. 지방정부가 개발업자에게 싼값에 토지를 내주고
은행대출을 지원하면서 개발붐을 부추기고 있는 측면이 강하다. 결국 집값 폭등으로 민원이 분출할 경우 그 책임은
고스란히 지방정부에 돌아갈 수밖에 없다.
지방정부로서도 부동산 시장의 비정상적인 가격상승은 부담스러울 수밖에 없다. 사회주의 시장경제를 표방하는 중국이
부동산 시장에 어떤 식으로 대처할지 관심이다.
진병태 상하이 특파원 | jbt@yna.co.kr
