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주택, 알아두면 유익한 세법들
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본인 명의의 건물이나 토지를 배우자가 무상으로 임대해 사업한다면 임대수입에 대해 종합소득세를
내야 한다. 특수관계자에게 자산을 무상으로 제공하는 경우에 적용하는 부당행위계산의 부인에 해당하기 때문이다.
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이번 호에서는 부동산과 관련해 알아두면 좋을 세법적용 사례와 판례 등을 살펴본다. 1주택자가
명의를 빌려줘 1가구 2주택자가 됐더라도 명의대여 주택에 실제로 다른 사람이 살았음을 증명할 수 있다면
부동산실명법 위반 여부는 논외로 하더라도 1가구 1주택자로 양도소득세를 비과세한다는 국세심판원의 결정이
있었다.
단, 조세회피나 법령에 의한 제한을 회피하기 위해 명의를 대여했다면 높은 과징금을 낼 수 있다.
주택 1채를 가진 가구가 다른 아파트를 사서 가정보육시설로 신고해 지정받은 후 주거하지 않고 어린이
놀이방으로 사용하더라도 거주하는 주택을 팔 때는 2주택 보유자에 해당하므로 양도소득세를 내야 한다.
건축법상 주택일 뿐 아니라 용도나 구조변경 없이 주거용으로 사용이 가능하고 양도할 때도 주거용으로 양도할
것이 예상되기 때문이다. 주택을 거주목적 외에 학원 등 다른 목적으로 사용하는 경우 참고할 만하다.
오피스텔 가운데 주거용에 대해서는 업무용보다 많은 주택분 재산세를 부과한다. 물론 주택 수에도 포함된다.
이를 피하기 위해 업무용 오피스텔을 구입해 주거용으로 사용할 경우 건축법상 무단용도 변경에 해당돼 처벌을
받을 수 있으므로 유의한다.
주거용 오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우에도 위의 놀이방 사례를 유추해 주택으로 보지만 업무용 오피스텔을
주거용으로 사용하는 경우에는 제약이 있는 것이다.
다주택 보유자는 종합부동산세와 세무조사 등의 압박으로 증여와 매매를 고려해 볼 수 있다. 아파트 취득시기가
오래 돼서 취득가액과 양도가액의 차이가 대략 3배 이상 나지 않는 한 매매가 유리한 경우가 대부분이다.
‘증여세 완전포괄주의’와 ‘유사매매사례가격’ 제도가 도입되면서 증여세 부과기준이 기준시가에서 실거래가로
변경됐기 때문에 증여의 경우 세 부담이 크게 늘어난 요인도 있다. 단, 일부 지역은 증여가 유리할 수도 있으니
신중히 결정할 일이다.
임차인이 임대차 계약에 의해 임차인의 책임 하에 건물을 개보수하는 자본적 지출을 하고 공사대금을 지불했다면
이는 임대인의 부가가치세 과세표준으로 신고해야 한다. 건물주인은 개보수 비용 상당액의 임대료를 받은 것으로
보아 임대기간에 안분해 신고한다.
또 임차인이 과세사업자인 경우에는 임대인에게 개보수비 상당액의 재화나 용역을 공급한 것으로 보고 부가가치세를
과세한다. 건물의 가치증진을 위한 개보수 비용을 임차인이 지불한다면 임대인의 건물에 효익이 있는 것으로 보아
임대료 수익으로 보는 것이다.
대출금 상환을 전제로 투기지역 내 부동산을 부담부 증여한다면 실거래가가 존재하지 않기 때문에 지금까지는
기준시가를 기준으로 양도소득세를 부과한다는 국세청의 유권해석이 있었다. 그러나 최근에는 양도가액을
기준시가가 아닌 증여자가 면하게 되는 채무액인 대출금으로 본다는 판례가 있어 국세청의 유권해석을
뒤집었다.
본인 명의의 건물이나 토지를 배우자가 무상으로 임대해 사업한다면 임대수입에 대해 종합소득세를 내야 한다.
특수관계자에게 자산을 무상으로 제공하는 경우에 적용하는 부당행위계산의 부인에 해당하기 때문이다.
남편이 준 돈으로 부인이 부동산을 취득한 경우에는 순수별산제 측면에서 볼 때 남편이 자신의 돈을 부인에게
입금시킨 후 부동산을 매입토록 한 것은 부인에게 명의신탁한 것으로 봐야 한다.
또 계좌입금 역시 금전의 반환을
요구할 수 있다는 점에서 무상이전으로 볼 수 없고 공유재산제 측면에서 보더라도 부동산 매입대금 교부는 부부가
재산을 정산했거나 공유한 것으로 봐야 하므로 남편이 부인에게 증여한 것으로 볼 수 없으므로 증여세를 물지
않아도 된다는 판결이 나온 것도 흥미롭다.
김 기 웅
공인회계사
일품회계법인
문의 : 02)3443-5952
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