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부동산 시장이 급변하고 있다. 평당 2천만 원이 훌쩍 넘는 강남도 불과 20년 전에는 평당70만 원에
지나지 않았다. 매일 같이 쏟아지는 부동산 정책과 개발계획은 이내 해당지역을 급변하게 하고 기존의 인식마저
변화시킨다.
앞으로 10년이 지나도 서울의 부동산 시장은 강남-서초-송파 순일까? 예견된 대로 용산, 뚝섬 일대와 상암 등이
무섭게 부상중이다. 10년 뒤 이들 신흥 주거지가 강남 중심의 서울지도를 다시 쓸 것인지. 차세대 주거지의 현황과
미래상, 이에 따른 투자전략을 짚어본다.
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성동구는 서울 중앙부에 위치해 앞으로는 한강을 바라보고 뒤로는 남산이 펼쳐져 있어 전형적인 배산임수형
지형에 놓여 있다. 남쪽으로 한강 조망이 가능해 강남보다 조망권에서 우위를 점한다. 두 개의 다리와 지하철
3호선이 연결돼 있어 강남 접근성이 탁월한 것은 물론 시청까지도 왕래가 수월하다.
그러나 아직은 공업사가 즐비하고 언덕으로 경사진 곳이 많아 주거지로는 메리트가 떨어지는 곳이다. 개발되기로
확정된 재개발과 재건축이 완공단계에 이르면 용산에 필적하는 최고의 입지로 명성을 떨칠 전망이다.
착실한 개발계획
성동구는 한강변 및 그 배후의 언덕을 중심으로 재개발 지역이 순차적으로 지정되면서 개발의 물살을 탔다.
그 후 분당선 연장선이 들어오기로 확정된 것을 비롯해 1차 뉴타운 지정(왕십리뉴타운), 뚝섬개발의 일환인 서울숲
완공, 마장동과 성수동 등 8개 지역의 단독주택재건축지 지정 등 개발이 현재 진행중인 것은 물론, 향후 5년 동안
개발계획이 착실하게 실현될 지역이다.
그 중에서도 최근 개장한 서울숲은 엄청난 규모와 시설을 자랑하면서 인근 아파트 가격을 폭발적으로 끌어올렸고,
인근의 상업용지는 평당 5천만~7천만 원에 매각되면서 그 부지에 공급되는 주상복합이 평당 3천만~4천만 원에
달할 것이란 전망이 언론을 통해 보도되기도 했다. 이처럼 고가의 주상복합이 공급되는 경우 성동구 아파트의
시세는 또 한 차례 수직상승이 점쳐진다.
성동구 재개발, 강남의 대체 투자처
성동구 한강변 재개발 사업지는 뛰어난 강남 접근성과 탁월한 한강 조망권을 기대할 수 있어 규제가 집중되고
있는 강남 재건축에 이은 대체 투자처로서 상승세를 보여 왔다. 그 중 성동구 금호동과 옥수동 일대 한강변 재개발
사업지는 용산구 한남뉴타운, 성동구 왕십리뉴타운 사이에 자리 잡고 있어 뉴타운 후광효과를 가장 많이 받을 수
있고, 서울숲을 필두로 한 뚝섬개발의 영향도 받을 수 있어 투자자들의 꾸준한 관심을 받고 있다.
다만 교통망과 학교시설 등 기본 인프라가 부족하고 일부 구역의 경우 지분 쪼개기가 심해 현재 용적률로는 사업
자체가 어려운 재개발 추진지역도 많아 투자에 주의가 필요하다.
추진중인 재개발 사업지중 투자자들의 관심을 끌고 있는 곳으로 금호 14구역, 리버힐 구역과 옥수 12구역, 13구역을
들 수 있다. 재개발 사업지인만큼 지분에 따라 시세는 다르지만 현재 10평형 이하 지분시세는 평당 2천만 원 정도,
15평형 이상은 평당 1천500만~1천800만 원 선을 보이고 있다.
내년부터 재건축, 재개발 조합원 자격도 1주택으로 인정한다는 발표가 있었던 만큼, 올해 말에 내놓을 매물을
기다려보는 것도 훌륭한 재테크 전략이다.
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성수동 뚝섬 서울숲 전경. 최근 개장한 이 숲은 엄청난 규모와 시설을 자랑하면서도 인근 아파트 가격을 폭발적으로
끌어올렸다.
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저력 드러낸 강변건영 상승률
강변북로에서 뚝섬 숲으로 가는 길목에 자리 잡은 강변건영은 580세대 규모로 2002년 2월 입주한 비교적 새 아파트
단지다. 이 아파트는 서울숲 바로 앞에 자리 잡고 있어 공원과 한강 조망이 모두 가능한 웰빙아파트로 세간의
관심을 사고 있다. 특히 오는 2010년 완공되는 분당선 2차 선릉~왕십리 구간이 완공되면 역세권 아파트로 탈바꿈할
전망이다.
강변건영은 33A가 2002년 2억5천만~3억2천만 원, 2003년 8월 3억2천만~4억1천만 원, 2004년 8월 3억8천만~4억7천만
원, 2005년 8월 5억~6억으로 상승랠리가 이어지는 등 작년에는 최고 상승률 아파트로 기록되기도 했다.
기존ㆍ분양예정아파트 모두 대박 감
성수동 인근의 기존 아파트는 지난 2년간 커다란 상승률을 기록해 가격이 꼭지에 다다른 것 아니냐는 평이 있다.
그러나 아직도 남은 호재에 비춰보면 상승여력을 부인할 수 없다. 또 금호동은 앞으로 한강조망 재개발 구역에
분양될 아파트와 인근 한남뉴타운에 분양될 아파트의 분양가를 감안해볼 때 장기적으로 금호동 기존 아파트와
분양권에 투자할 만한 가치가 있다.
그밖에 올 초부터 청약희망자들이 기다려온 서울숲 인근의 성수동 현대홈타운은 올 10월경 분양예정이었으나
11말로 미뤄진 상태다. 서울숲과 분당선, 한강 조망 등 후광을 한 몸에 받게 될 현대홈타운은 올 분양시장의 핵이라
해도 과언이 아니다.
열악한 학군, 개선여지 다분
성수동 일대는 계속되는 호재가 땅값 상승요인으로 작용해 조만간 공장들의 지방이전이 가시화될 것으로 전망된다.
그러나 그 전까지는 공장부지와 노후 주택들이 그대로 남아 있는데다 상대적으로 열악한 학군이 장밋빛 전망을 가릴
가능성이 없지 않다.
서울숲 등 초대형 프로젝트가 현실화된 지역이긴 하나 길가에 즐비한 공업사와는 어울리지 않는 구석이 있다. 때문에
강남의 깨끗한 분위기를 연출하지 못하고 있는 것이 사실이다.
하지만 개발여지가 없으면 수익도 없다. 불편함을 감수할 수 없다면 투자가치는 기대할 수 없다. 잠재력이 풍부한
이 곳은 보물찾기가 아직도 절반 밖에 이뤄지지 않은 미지의 땅임에 분명하다.
백혜정
부동산 컨설턴트, 부동산 정보업체 스피드뱅크 부동산 연구소 분양팀장
