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10년 뒤 서울지도를 그린다
상암, 강북의 강남
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부동산 시장이 급변하고 있다. 평당 2천만 원이 훌쩍 넘는 강남도 불과 20년 전에는 평당70만 원에
지나지 않았다. 매일 같이 쏟아지는 부동산 정책과 개발계획은 이내 해당지역을 급변하게 하고 기존의 인식마저
변화시킨다.
앞으로 10년이 지나도 서울의 부동산 시장은 강남-서초-송파 순일까? 예견된 대로 용산, 뚝섬 일대와 상암 등이
무섭게 부상중이다. 10년 뒤 이들 신흥 주거지가 강남 중심의 서울지도를 다시 쓸 것인지. 차세대 주거지의 현황과
미래상, 이에 따른 투자전략을 짚어본다.
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머지않아 목동 시세를 따라잡고 강남을 대체할 것이라고 전망되는 상암지구 전경
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상암지구는 난지도 쓰레기 매립지에서 디지털미디어센터(DMC)로 탈바꿈하는 곳으로 여느 개발지역에 비해 가장
신분상승이 심한 지역이다. 혹자는 상암이 머지않아 목동 시세를 따라잡고 강남을 대체할 것이라 장담한다.
현재 입주가 한창 진행되고 있는 상암지구가 10년 뒤면 강북의 강남이 될 수 있을까.
여의도 대체할 방송국 밀집지
월드컵경기장과 공원을 합쳐 여의도 면적의 두 배가 넘는 상암지구는 방송국을 비롯한 게임,
영화ㆍ애니메이션, 음악, 디지털교육 등 디지털문화컨텐츠와 소프트웨어 분야의 국내외 첨단기업이 대거 들어선다.
이미 KBS는 상당부분 건축이 진행됐고 팬택앤큐리텔, CJ주식회사, LG CNS를 비롯해 외국인 학교, 외국인
임대단지 등이 들어서는 것으로 확정됐다. 따라서 이곳 주민들은 방송 관계자가 주를 이루고, 그밖에도
IT산업 연구인력, 대기업 직장인, 외국인 등으로 구성될 전망이다.
사통팔달, 그러나 지금은
현재 상암지구는 교통이 불편한 것이 사실. 6호선 월드컵경기장역이나 수색역은 걷기엔 부담스럽다.
그 때문에 전세 값이 제자리를 못 잡는 것이기도 하다. 그러나 2007년 경의선 복선화가 1차로 완성되면 일산이나
파주 방면으로는 30분 안쪽으로 닿을 수 있다.
그리고 2년 뒤인 2009년에는 경의선 복선화가 마무리되면서 용산 등 시내로 40분 안에 도달할 수 있으며,
2010년에는 인천공항철도 2기가 마무리돼 인천공항과 서울역이 연결된다. 그 후 2015년에 분당과 강남을
경유하는 신분당선이 완공되면 용산역의 경의선과 이어지게 된다. 그러나 시내로 자유롭게 드나들기 위해선
2010년이 돼야 가능하므로 실거주하는 사람들이 기다리기에 만만치 않은 시간이다.
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상암지구에는 방송 관계자, IT산업 연구인력, 대기업 직장인, 외국인 등의 주민들로 구성될 전망이다.
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한 수 높은 부녀회, 집값 높이기
이미 이곳 시세는 목동 신시가지 평당가(1천700만 원)를 넘어서고, 가장 비싸다는 목동 2, 3단지
평당가(2천200만 원)에 육박한다. 교통도 불편하고 학교도 제대로 들어서지 않은 이곳이 그럼에도 목동 시세를
따라잡을 것인가.
사실 목동은 탄탄한 학군에서 상암과는 차별성을 지녔다. 그러나 학군은 만들어가는 법. 동네가 잘 살면 학교는
치맛바람으로 순식간에 명문고가 되기도 한다. 물론 강남의 전통 있는 학교와 비교가 되겠냐며 코웃음을 칠 수도
있지만 고교평준화 이후로는 유명무실해지고 있는 것이 사실이다.
이곳에 방송국 및 R&D 센터와 외국인 임대단지가 들어서게 되면 방송 관계자를 비롯한 IT산업 연구인력, 대기업
직장인, 외국인 등이 거주할 전망이다. 소위 여유 있고 학식 있는 이들의 학구열은 불을 보듯 뻔한 일. 입주가
반도 이뤄지지 않은 지금 시점에서도 벌써부터 부녀회에서는 들어서는 학교를 초일류로 만들겠다고 벼르고 있다.
부르는 게 값, 없어서 못 판다
지금 상암지구는 4단지 분양으로 마지막 분양을 마쳤다. 내년 10월에 입주하는 4단지를 제외하고는
입주를 했거나 입주를 코앞에 두고 있다. 4단지를 제외하고는 철거민 분양분을 매입할 수 있고 본인 명의로
등기이전도 가능하다. 그러나 일반분양분(40평형)은 분양권 전매로 묶여 있기 때문에 입주 후에나 매입이
가능하다.
4단지의 경우는 철거민분의 동호수 추첨이 이뤄지지 않아 거래가 불법이다. 그러나 내년 상반기 중 동호수
추첨이 이뤄진 후에는 매입할 수 있다. 명의이전이 불가능함에도 공증 및 가처분 등을 이용해 거래(일명
딱지 거래)가 이뤄지는 상황이다.
어떤 간접적 조치를 해놓더라도 명의이전이 불가능하므로 동호수 추첨 전 철거민분은 거래를 삼가는 것이
좋다. 또 동호수 추첨 후라도 매도자가 철거민으로부터 전전 매도된 것이 대부분이므로 명의이전이 확실한지
주의를 기울여야 한다.
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현재의 상암지구는 교통이 불편한 것이 사실. 2010년쯤에는 시내로 자유롭게 드나들 수 있지만 실거주하는 사람들이 기다리기에 만만치 않은 시간이다.
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풍부한 대체 투자처
여유자금이 많아도 상암지구 내에서는 매물이 없어 살 수 없는 것이 현실이다. 매물 하나가 돌아다니면서
가격이 올라가는 일은 다반사. 차라리 매물 없는 상암지구 외에 인근으로 눈을 돌려보는 것도 한 방법이다.
대표적으로는 월드컵경기장 인근의 재건축 예정단지를 매입하는 방법이 있다. 이미 안정적인 교통시설(6호선)과
월드컵공원을 비롯해 까르푸, 농수산물 시장, CGV 등의 편의시설이 완비돼 있다.
또 인근에 지역조합아파트인 울트라참누리아파트가 동호수 추첨을 앞두고 있다. 평당 1천100만 원 선이므로
1천800만 원인 상암지구의 가격을 추격할 전망이다. 그밖에 수색역 인근에 수색 제3~8구역의 재개발 지분을
매입하는 것도 권할 만하다. 10평 정도의 지분이 평당 1천300~1천500만 원 선이다.
백혜정
부동산 컨설턴트, 부동산 정보업체 스피드뱅크 부동산 연구소 분양팀장
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