일본, 부동산 거품 재연되나?
부동산 시장 양극화 우려
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요즘 일본 언론에서는 이른바 ‘2010년 문제’에 대한 우려의 목소리가 높다. 이는 ‘단카이 세대’의 대거
퇴직에 따른 사무직 감소로 임대오피스 시장에서 공실률이 높아지고 임대료가 추락할 수 있다는 우려. 2007년부터
퇴직을 시작하는 단카이 세대 700만 명이 연금을 보충하는 수단으로 부동산 투자에 적극 도전할지 여부에 관심이
쏠리는 것이다.
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일본의 부동산은 거품경제 붕괴 후 14년간 내리막길이었다. 그런데 요즘 들어 도쿄 등 수도권을
중심으로 땅값이 들썩거리는 기현상이 벌어지고 있다. 돈이 부동산 시장으로 물꼬를 텄기 때문이다. 주택지와
상업지구 할 것 없이 땅값 내림세가 멈췄다. 심지어는 ‘부동산 거품의 재연’이라는 말까지 나오고 있다.
강남과 일부 수도권을 중심으로 아파트 값이 천정부지로 치솟고 있는 한국과 이웃나라 일본의 부동산 시장은
많은 면에서 닮았다. 일본 부동산 시장을 잘 들여다보면 우리나라 부동산 시장의 미래도 볼 수 있을 듯하다.
올 들어 도쿄도 23구에서 공시지가가 오른 곳은 지난해 주택지 20여 곳, 상업지구 50여 곳에서 주택지 120여
곳, 상업지 130여 곳으로 각각 급증했다. 비율로는 전체 지구의 20% 수준. 주택지와 상업지구의 땅값이 피크를
이룬 시기는 1991년. 이후 14년 연속 내리막길을 달렸다.
그런데 이 같은 현상이 갑자기 멈춘 것이다. 아직도 디플레이션에서 벗어나지 못한 일본 경제상황을 고려하면
매우 기이한 일이다. 과연 원인은 뭘까.
일본 경제잡지인 ‘이코노미스트’는 그 첫째 원인을 저금리 거품에서 찾았다. 아파트 판매가 기본적으로 호조를
보이고 있는 것은 주택자금 대출의 금리가 사상최저 수준으로 구매자의 주택취득 능력을 높여주었기 때문이라는
것이다.
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도심을 중심으로 사무실 건설은 앞으로도 계속돼 2005~2010년 매년 70만m2 이상의 공급이 예상된다. 사진은
도쿄 시내의 건물
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한 부동산 업자의 이야기를 들어보자. “은행에서 2%대의 금리로 융자를 받을 수 있다면 매달 임대수입이 은행
대출자금 변제액을 웃도는 수익물건을 찾는 것도 별로 어렵지 않습니다.”
도쿄 근교에 소규모이면서 노후한 아파트를 구입해 부동산 투자에 성공한 개인투자가들이 나오기 시작했다는
것이다. 은행에서는 실적이 없는 개인 부동산 투자자들에게 대출의 문을 열고 있다. 심사를 통해 실적이 없더라도
임대수입으로 대출을 값을 수 있다고 판단되면 돈을 빌려주는 것이다. 과거에는 없던 일이다. 대형
부동산투자신탁(REIT) 펀드 역시 저금리를 배경으로 활약하기 시작했다.
다른 또 하나의 요인은 은행의 이른바 비(非)상환 청구형 대출 확대를 꼽을 수 있다. 일본 최대 복합도시
개발의 하나인 도쿄 롯폰기 힐즈의 개발자에 대해 완공 후 총공사비 2천700억 엔 가운데 1천700억 엔이
일본정책투자은행과 민간금융기관으로부터 비상환 청구형 대출로 융자됐다.
비상환 청구형 대출은 특정 부동산 투자사업에 융자하고 그 변제액은 이 사업에서 올리는 수익만큼 한정하는
일종의 프로젝트 파이낸싱. 돈을 가져다 쓰는 기업의 신용을 담보로 하는 일반 대출과 다르기 때문에 기업에
변제청구를 할 수 없는 점이 특징이다.
돈을 빌려 쓴 부동산 개발업자로서는 사업 리스크가 그만큼 줄어든다. 반면 은행의 경우, 사업이 실패하거나
금리가 상승할 경우 고스란히 위험을 떠안게 된다.
일본 경제계에서는 이 같은 과잉투자를 거품으로 볼 것이냐를 놓고 시각이 엇갈리고 있다. 오는 2007년은
지난 2000년에 설립된 사모펀드의 만기도래가 집중한다. 부동산 대량 매각이 발생할 가능성이 많다. 그렇게
되면 부동산 시장이 급락할 우려가 있다.
관건은 2007년부터 퇴직이 시작되는 베이비붐 세대인 ‘단카이 세대’ 700만 명에 달렸다는 말도 나오고 있다.
그들이 연금을 보충하는 수단으로서 부동산 투자에 적극 도전할지 여부에 관심이 쏠리는 것이다.
요즘 일본 언론은 이른바 ‘2010년 문제’에 대한 우려의 목소리가 높다. 2010년 문제란 단카이 세대의 대거
퇴직에 따른 사무직의 감소로 임대오피스 시장에서 공실률이 높아지고 임대료가 추락할 수 있다는 우려.
단카이 세대의 대거 퇴직과 함께 일본 인구의 증가율은 지속적으로 줄고 있다. 2007년부터는 절대인구가 줄어들
것이라는 예상도 나왔다. 한 조사에 따르면 사무직 감소는 2000~2005년 6만 명, 단카이 세대가 정년퇴직하는
2005~2010년에는 10만 명 줄고 그 후에도 감소경향이 장기화될 것으로 전망되고 있다.
이를 면적으로 환산하면 2000~2010년 10년간 340만m2에 달한다는 것이다. 취업률이 높아진다고 가정해도 이
같은 우려는 피할 수 없다는 것이 전문가들의 일치된 지적이다.
반면 도심을 중심으로 사무실 건설은 앞으로도 계속돼 2005~2010년 매년 70만m2 이상 공급이 예상되고 있다.
이는 2005~2010년 5년간 사무직 17만 명이 들어갈 수 있는 규모다. 이 시기 사무직이 10만 명 감소하는 것을
감안하면 임대오피스 시장의 수급 악화는 불을 보듯 뻔하다.
물론 젊은층의 도쿄 진입이 늘고 학교와 상업점포 등 집객형 건물 수요가 지속적으로 늘어날 것이라는 기대도
있다. 이런 이유로 향후 10년에 걸쳐 사무실 수요가 크게 떨어지지 않으며 임대사무실 시장이 견조한 상승세를
유지할 것이라는 낙관적 전망도 없지 않다.
하지만 건물수요가 고급화, 다양화하고 있어 도심의 우량건물과 그렇지 못한 건물, 도쿄와 지방도시 사이의
임대료 수준, 가동상황 등이 점차 벌어져 부동산 시장의 양극화가 초래될 것이라는 전망 역시 만만치 않다.
아무튼 저금리와 베이비붐 세대의 정년퇴직, 인구감소, 디플레이션 등 경향은 우리나라 부동산 시장도 맞닥뜨린
문제다. 저금리 현상이 계속되면서 갈 곳 없는 돈은 서울과 일부 수도권 신도시의 주택 부동산으로 다시
몰렸다.
이로 인해 강남과 강북, 수도권의 개발 예정지와 그렇지 않은 곳의 아파트 가격이 선명한 양극화를 보여주고
있다. 더욱이 우리나라는 일본보다 더욱 심한 인구증가율 감소 현상이 뚜렷해지고 있다. 여러 모로 한국
부동산을 둘러싼 상황은 일본을 닮아가고 있다. 과연 이 거품은 꺼질 것인가.
신지홍 도쿄 특파원 | shin@yna.co.kr
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