최근 몇 년간 호황세를 구가하던 중국 상하이 부동산 시장이 휘청거리고 있다. 중국 당국이
투기를 잡겠다며 6월 1일자로 이른바 신(新)정책을 실시했기 때문이다. 신정책은 매입한 지 2년이 되지 않은
주택을 팔 경우 영업세(우리의 양도세 개념)을 물리는 것을 골자로 한다.
이번 조치는 1999년 당시 침체한 부동산 경기를 살리기 위해 개인의 주택전매에 수반하는 소득세와 토지증치세
등을 면제했던 중국 당국이 부동산 부양정책을 사실상 철회한 것을 보여준다.
신정책 내용
영업세의 등장이 가장 큰 특징이다. 주택거래에 영업세가 부과되기는 이번이 처음이다. 주택구입 후 2년 내에
파는 경우 매각 총대금의 5% 정도를 영업세로 내야한다. 2년 이상 경과 후 전매시에는 일반주택의 경우
영업세를 면제하며, 고급주택에 대해서는 매각이익에 영업세를 부과한다.
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상하이 투기정책의 타깃은 역시 1급지에 있는 고급주택들이다
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여기서 주요 타깃은 역시 외국인이나 현지 부유층들이 많이 사는 고급주택이라 할 수 있다. 중앙정부의
통지에서는 일반주택과 고급주택의 구분은 120㎡라는 면적기준만 제시돼 있다. 하지만 지방정부 차원으로 가면
여기에 용적률과 가격요소가 추가된다. 고급주택으로 분류되면 영업세의 세율이 일반주택의 배가 되고, 각종
명목의 세금이 추가된다. 투기의 온상이었던 고급주택을 철저히 관리하겠다는 것이다.
상하이의 경우 고급주택은 지역에 따라 3단계로 구분된다. 1급지는 1㎡2당 1만7천500위안이며, 2급지는 1만
위안 이상, 3급지는 3천700위안 이상이다. 고급주택에 해당되면 5%의 영업세를 부과하며, 특히 구입한 지 2년
이내에 매각할 경우 전체 거래가액의 5%를 부과한다.
예를 들어 300만 위안(약 3억9천만 원)짜리 아파트를 2년 내에 매각할 때는 15만 위안(약 1천950만 원)을
영업세로 내야 한다. 여기에 기존에는 1.5%의 계약세를 냈으나 고급주택은 3%로 세율이 인상됐다.
베이징의 경우에도 3등급의 기준에 따라 고급주택의 대상이 결정된다. 1급지 고급주택의 경우 1㎡당
1만1천68위안이 적용된다. 난징은 1급지 고급주택의 가격기준이 1㎡당 8천690위안이다. 이 고급주택들도
상하이와 비슷한 수준의 세율이 적용되고 있다.
상하이 부동산 관계자들은 “상하이 투기정책의 타깃은 역시 1급지에 있는 고급주택"이라면서 "상하이
중심지(내부순환도로 안쪽)에 있는 주요 아파트들은 대부분 고급주택에 해당된다"고 말한다.
또 신정책은 토지구입 후 1년 내에 개발에 착수하지 않을 경우 과태료를 부과하고 2년 이상 방치할 경우
개발허가를 취소하고 해당토지를 무상 회수하도록 규정했다. 부동산 개발업자들의 ‘뻥튀기 분양’을 억제하기
위한 조치로 분석된다. 이어 예약으로 구입한 미준공 주택의 전매는 일체 금지된다. 주택소유권 신청인이
예약단계의 명의와 일치하지 않는 경우에는 등록수속 신청조차 할 수 없도록 했다.
시장반응
신정책이 6월부터 시행된다는 소문이 나던 5월 중순에는 패닉(심리적 공황) 현상을 나타냈다. 부동산
거래소마다 ‘무조건 팔아달라’는 주문이 쇄도했지만 사겠다는 사람은 없었다. 심지어 저장성 원저우 출신
투자자는 68채의 아파트를 한꺼번에 매물로 내놓는 일도 있었다.
당시 이른바 투기꾼들이 가장 무서워했던 것은 보유세였다. 부동산을 많이 보유할수록 높은 세금을 물리게
될 경우 수십 채의 아파트를 보유한 사람들은 그야말로 치명타가 될 수 있었기 때문이다.
하지만 신정책의 구체적 내용이 드러나자 상하이 부동산 시장은 차츰 안정을 되찾고 있다. 물론 여전히 매물은
쇄도하고 사겠다는 사람은 별로 없다. 하지만 짙은 관망세 속에서도 조심스럽게 ‘이 정도면 참을 만하다’는
얘기가 나오고 있다.
일단 가격 하락세는 이어질 것 같다는 게 업계 관계자들의 전언이다. 푸둥 소재 한 부동산중개소 관계자는
“1㎡당 1만8천 위안 하던 아파트가 최근에는 1만5천 위안 선에서 거래되고 있다"면서 "하지만 거래건수는
거의 없을 정도"라고 분위기를 전했다. 특히 시장전망을 묻는 투자자들만 있을 뿐 선뜻 매물을 사겠다는
사람은 별로 없다고 그는 설명한다.
그동안 상하이 중심지의 경우 연평균 30% 이상의 상승세를 보여 왔다. 이는 지난해 중국 전체 부동산 평균
상승률 14.4%를 크게 상회한다. 그러나 투기대책이 잇따라 공개되면서 상승세는 사라졌다. 상하이 시당국이
공개한 부동산 시세를 보면 지난 5월 13일 이후 2주간 새 아파트의 값은 지난 4월에 비해 20~30% 정도
하락했다.
이 때문에 푸둥이나 푸시 지역의 구베이 등 한국인을 비롯한 외국인 밀집지역에서 활동하는 부동산 중개소들이
하나 둘씩 문을 닫고 있다는 소문이 나돌고 있다. 하지만 실제 시장 분위기는 들려오는 것과 약간 다르다.
특히 당국의 발표와 달리 부동산 시세도 큰 폭으로 떨어진 것 같지 않다. 일부 급매물을 기준으로 하면 30%
하락이라는 통계도 가능한 얘기지만 전체적으로 볼 때 보합국면으로 봐야 한다는 것이 업계 관계자들의
대체적인 지적이다.
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중국 상하이의 오리엔탈 펄 TV 타워 근처에서 19층 짜리 빌딩이 해당 지역 재개발 계획의 일환으로
폭파ㆍ붕괴될 당시의 모습
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실제로 상하이 인터넷 부동산의 지난 5월 20일 통계를 보면 내환선(상하이시 순환도로) 내의 상품주택(사고팔
수 있는 주택) 평균가는 ㎡당 1만7천39위안으로 이전에 비해 크게 떨어지지 않았다.
부동산 전문가들은 고급주택의 거래가 주춤하고 중저가 주택의 거래가 늘어나면서 주택 평균거래가는 다소
떨어졌지만 시장의 전체 분위기는 ‘관망세 속 힘겨루기'라고 해석했다. 또 영업세 5%라는 무기가 실제로
시장에 큰 충격이 되지 않을 것이라는 분석이 우세하다. 이 정도면 매물을 파는 과정에서 얼마든지 흡수할 수
있을 것으로 보고 있는 것이다.
한 마디로 돈 있는 사람들에게 얼마나 부담으로 작용할지는 미지수다. 또 자본주의식 거래관행에 익숙하지
않은 중국에서 각종 세금을 오히려 매수자에게 부담시키는 편법이 등장할 가능성도 없지 않다. 이 때문에
상하이 현지시장에서는 “이번 신정책이 오히려 부동산 가격인상을 부추길 가능성도 있다”는 조심스러운
관측이 제기되고 있다.
하지만 상하이 시당국이 이번 조치로도 부동산 투기가 잡히지 않을 경우 더욱 강력한 대책을 내놓을 것이라고
경고하고 나선 것을 시장은 두려워하고 있다. 심리적 방어선이 무너질 경우 걷잡을 수 없는 상황이 초래된다는
것이다.
다만 상하이 시정부가 ‘부동산 경기가 무너지면 상하이 경제가 대혼란에 빠질 수 있다’면서 중앙정부의
부동산 투기대책에 반발했다는 점을 감안하면 더 이상의 충격대책은 없을 것이라는 희망 섞인 관측이 무게를
얻고 있다.
한편 이번 신정책의 시행으로 상하이 부동산에 투자한 한국인들도 동요하고 있는 것으로 알려졌다. 지난
2003년 초부터 시작된 한국인들의 투자는 지난해를 고비로 정점을 맞아 현재 대략 2천여 채의 주택이 한국인
명의로 돼있는 것으로 알려지고 있다. 다만 강남불패의 신화를 간직하고 있는 일부 ‘복부인’들은 중국인들이
내놓은 급매물을 대거 사들이는 발 빠른 행보를 보이고 있기도 하다. 위기가 곧 기회라는 과감한 투자행보인
셈이다.
김형술 부동산랜드 상하이 지사장은 “장기적인 거주목적 등으로 구입한 고객들은 큰 문제가 없지만 단기
투기를 목적으로 했던 일부 투자자들은 은행금리 인상 등으로 고민에 빠진 것이 사실”이라면서 “이번 정책을
계기로 ‘묻지마 투자’가 없어지면 좋겠다”고 말했다.
이우탁 상아이 특파원 | lwt@yna.co.kr
